На рынке недвижимости продолжается информационное шоу
2 мая, 2010
Особое место в нём уделяется трактовке данных. Положим, данных об изменении цены жилья в связи с колебаниями курса гривны к доллару.
Укрепление национальной валюты может создать иллюзию роста. Так и случилось: на основании краткосрочных данных в некоторых сегментах рынка жилья вполне как нельзя именно серьёзно стали звучать мнения о том, что наметилась тенденция роста. В качестве аргумента мы слышим: уже несколько недель средняя стоимость предложения жилья на вторичном рынке Киева растёт. Попробуем разобраться, так ли это и на какой стадии теперь базар недвижимости Украины? Достиг ли он дна, и когда возобновится рост?
Проблема в том, что озвучиваемые данные зачастую основаны лишь на исследовании динамики цен предложения. Причём в стране отсутствует единая как нельзя очень информационная база анализа таких данных, а система их сбора и обработки вдали не потрясающе постоянно внушает доверие. Учитывая эти нюансы, попробуем проанализировать показатели цен предложения, предположим, для Киева.
Надо признаться вначале о последних тенденциях. Сообразно аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, роста не только нет, но даже против. Февраль по отношению к январю отмечен спадом средней цены предложения жилья в столице как в долларах (с 1918,6 до 1915 за кв. м), так и в гривнах (с 15 343 до 15 321 грн./кв. м). За этот период подорожание наблюдалось лишь в трёх районах города – Подольском, Деснянском и Соломенском (в пределах от $4 до $7 за кв. м). Так, что разговаривать о возобновившемся росте рынка как-то некстати.
Как нельзя более поэтому, чтобы понять, а что же происходит на самом деле, нужно взглянуть на базар жилья в ретроспективе – именно она лучше всего раскрывает динамику «дна рынка» и факторы его роста.
За последние 15 лет ценовое дно мы уже проходили, и не раз. В 1996-м ($287 за кв. м), в 2001-м ($281 за кв. м). В феврале 2010-го мы наблюдаем самый низкий за последние четыре с лишним года уровень цен предложения. В 1996-м и в 2001 году не на шутку потенциальные покупатели не рассчитывали на кредиты, а покупали жильё «за накопленные». Более последующая эйфория доступного банковского кредитования больно ударила по перспективам каждой семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий. Не на шутку безусловный ценовой максимум на вторичном рынке столичного жилья был зафиксирован на рубеже 2007–2008 гг. ($3190 за кв. м). Чтобы заработать на скромную неновую «двушку» в 50 кв. м, рядовому киевлянину необходимо было бы откладывать среднемесячную киевскую зарплату в течение 30 лет или идти за кредитом.
Ныне для покупки 2-х комнатной квартиры в Киеве обычному покупателю нужно откладывать как нельзя более кровные на протяжении примерно 21 года. Однако остаётся открытым вопрос: кто же является покупателем такого жилья? Обедневший средний класс, которому удалось чудом не приходить в «доступные» кредиты? И сколько же у нас таких покупателей?
Мы на дне. Это однозначно. Но это не то дно, которое чаще всего ассоциируется с самой низкой ценой. Мы на дне платёжеспособного спроса. И из этой ситуации нельзя будет выйти за месяц-другой.
Действительно поэтому не надобно анализировать тенденции на рынке недвижимости с такой же периодичностью, как и тенденции фондового или валютного рынков. Тем более не надобно делать выводов из краткосрочных периодов. Этот базар более инертен и не может демонстрировать тенденции роста понедельно. А для того, чтобы понять его состояние, достаточно сделать лишь одно простое, но на самом деле по-настоящему по-моему государственное дело – довольно таки регулярно оглашать статистику сделок на рынке недвижимости, которая фиксируется в соответствующих государственных реестрах.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Банки, Бизнес и финансы, данных, жилья, недвижимости, Недвижимость, Новости, предложения, ростаСвязанные записи
Оставить комментарий
