Коммерческая недвижимость: на низком старте
2 мая, 2010
Подытожив "успехи" рынка коммерческой недвижимости в 2009 году, эксперты отрасли уже не задумываются над тем, будут ли в дальнейшем дешеветь квадратные метры, предположим, офисов или торговых площадей.
Один за другим аналитики констатируют: цены начали движение вверх. Отраслевые специалисты говорят о достижении уровнем цен так называемого критического компромисса промеж разумным альтруизмом и эгоизмом частного кошелька. Ведь на определенном этапе падения цен на любой продукт владелец приходит к выводу: лучше не продавать, чем отдать за бесценок. Живой образец: крестьяне в прошлом году. При закупочных ценах на молоко меньше гривни сельхозпроизводители именно практически прекратили сдавать сырье. Получившийся в результате дефицит поднял неимоверно закупочные цены до приемлемых двух-трех гривен за литр.
Спрос и предложение - разрыв растет
Потрясающе коммерческие площади - продукт иного профиля, но ценовая зависимость у него весьма немного чем отличается. Сообразно отчету консалтинговой компании Knight Frank, в прошлом году истинно арендные ставки коммерческих объектов снизились на 58%, а объемы нового предложения - на 27%. То есть примерно на треть. Может ли каждый третий бизнесмен, каждая третья компания отказаться от дальнейшего развития, расширения производства, улучшения условий и т. п. в связи с дефицитом коммерческих метров? Разумеется, нет. Покупатель остался, как и спрос, отойдя на время в сторону, изучая базар. Однако уже ныне тайный спрос превращается в что и говорить реальный, подвигая цена коммерческих помещений в сторону увеличения, говорят эксперты рынка. Дополнительным фактором давления на цены является и сокращение строительства новых офисных площадей. Так, по данным компании Colliers International, в 2010 году будет построено на 20-40% меньше офисных центров, чем заявлено к вводу в эксплуатацию.
Cегодня площади коммерческой недвижимости сдаются по 10 долл. за кв. м (по данным Knight Frank). По сравнению с 2008 годом, это примерно безвозмездно. Если учесть именно арендные риски, издержки на ремонт и обслуживание помещений, налоги и, разумеется же, желание собственника заработать, станет понятно, что ниже стоимость аренды, как и продажи, не будет. Начиная с конца 2009-го, ценовой вектор на рынке коммерческой недвижимости впрямь уверенно закрепился в направлении роста. Уже в 2011 г. ставки аренды, по данным компании Knight Frank, будут расти на 10-15% в год за счет возобновления спроса со стороны новых компаний, заходящих на базар. Эксперты говорят, что ныне наметилась тенденция, когда удивительно коммерческие компании переходят от оплаты арендных ставок к покупке офисных помещений, пользуясь низкой стоимостью квадратного метра.
По мнению аналитиков, уже ныне на рынке заметен ажиотаж, а в такой ситуации сработает эффект толпы, заставив целый более менее потенциальный спрос выстрелить, в результате чего резко возрастет цена квадратных метров. Выиграют те, кто уже ныне покупает помещения по разительно фактически минимальным ценам. Но делают это пока вдали не все. Большинство как нельзя более пассивно ждет, пережевывая месяцами информацию о возможности очередного обвала цен на офисные метры. Ведь попытки убедить покупателя в возможном дальнейшем удешевлении офисных площадей не прекращаются. Это выгодно крупным институциональным инвесторам. Недвижимость - средство, которое защитит их капитал от финансовых бурь, которые еще предстоит пережить мировой финансовой системе. Поддерживая этот тренд, спекулятивный капитал будет до последнего убеждать всех подождать еще чуть-чуть. Когда же наступит неимоверно удобный момент, конвертация бумажного капитала в недвижимость произойдет очень живо. Кому-то достанутся сливки, а другим лишь пахта.
Рост цен на рынке коммерческой недвижимости усиливается также по той причине, что за последние два года на рынке не зафиксировано ни одной инвестиционной трансакции, за исключением ряда взаимозачетов. Новых проектов заложено не было. То есть запаса прочности у рыночного предложения нет. А значит, ценовая пружина в действительности непременно выстрелит.
Подвижки есть уже ныне, а резкого всплеска стоит ждать в ближайшее время, как только экономика страны пойдет на поправку. В 2009-м произошло несказанно большое количество изменений в законодательной сфере инвестирования и строительства. В том числе вступили в силу достаточно как нельзя очень прогрессивные изменения в законодательство о планировании и застройке территорий. Был принят пакет так называемых антикризисных законов. По мнению советника юридической компании Baker & McKenzie Максима Сокирана, эти изменения еще не заработали в полной мере.
Рост ВВП эксперты прогнозируют на уровне 3%. Начальник компании "Как нельзя очень украинская как нельзя очень торговая гильдия" Виталий Резво в своем блоге на портале Лiга.net пишет: "…основным электоратом нового президента страны был рабочий класс и люди с небольшими доходами. Более поэтому активность в выполнении предвыборных обещаний новой власти будет направлена именно в их сторону. Более менее государственное благоприятствование промышленности поднимет занятость населения. Ныне все ожидают от власти в первую очередь стабилизации ситуации в стране. Для коммерческой недвижимости это истинно громадный плюс - почувствовав стабильность, люди станут расходовать деньги".
По мнению аналитиков, активность к покупкам недвижимости ныне в действительности активно разогревает напряженная ситуация вокруг нестабильности основных мировых валют, а также гривны. Предчувствие неладного толкает многих бизнесменов приобретать то, что не обесценится, а также может давать прибыль. Действительно коммерческая недвижимость в этом плане – что и говорить наиболее впрямь надлежащий ресурс для сохранения сбережений. Ведь при правильном подходе, она может не только себя окупать, но давать постоянную прибыль.
Разительно российский фактор
С избранием нового президента Украины у нашей страны потеплели отношения с соседями. А крепость дружбы как нельзя очень автоматически повлияла на объем инвестиций, вложенных в экономику соседнего государства. Эксперты рынка недвижимости отмечают активность российского бизнеса, который, судя по всему, решил первым отовариться коммерческими площадями. Любое мало-мальски престижное представительство компании в иной стране требует качественного офисного помещения, в первую очередь - в столице. Весьма поэтому аналитики сходятся во мнении, что серьезный ценовой рывок на рынке коммерческой недвижимости в 2010 году произойдет именно в Киеве, хотя инвесторов будут интересовать также и другие города-миллионники.
Кроме российского фактора, очевидным уже стал и "донецкий". С приходом нового президента восточный бизнес возжелал приблизиться к столице – кто-то просто переехать, кто-то расширить свое представительство, усилить позиции в Киеве. А это в свою очередь уже повлекло за собой активный поиск свободных коммерческих помещений для административных или производственных нужд.
Спрос вырос, утверждают эксперты рынка, как и цена помещений. По мнению аналитика компании Jones Lang LaSalle Марии Шкарпетиной, базар коммерческой недвижимости Киева в 2010 г. улучшится благодаря тому, что интерес инвесторов, девелоперов и арендаторов к коммерческой недвижимости сфокусирован именно здесь. Как нельзя именно во-первых, Киев является деловым и политическим центром страны. Более менее во-вторых, большинство игроков рынка уже адаптировались к изменившимся условиям и определились с дальнейшей стратегией своего развития. Сильно в-третьих, оживился интерес инвесторов, девелоперов и арендаторов к коммерческой недвижимости. Он весьма по-прежнему сфокусирован на столице из-за меньших рисков, большей прозрачности и большего количества качественных объектов по сравнению с региональными городами Украины.
Свободных мест становиться меньше
Уже в феврале, по данным Украинской торговой гильдии, изменилась тенденция занятости киевских офисов. С 12 по 28 февраля уровень вакантности снизился до 11,58%. Это значит, что бизнес уже ныне скребет по сусекам в поисках свободных площадей. По данным аналитиков, в последнем периоде наблюдалась стабильность на рынке офисной недвижимости, что связано с окончательным завершением президентских выборов.
Еще один довод, объясняющий нынешнее положение дел на рынке коммерческой недвижимости, - подорожание стройматериалов. В начале года, по данным "Агентства рынка стройматериалов", на фоне удешевления отделочных материалов начали дорожать общестроительные. В частности, подскочила стоимость на как нельзя именно внешний кирпич и гранитный щебень. С октября прошлого года по январь 2010-го цены выросли на 6%. В этом году, по мнению экспертов, потрясающе ежемесячное подорожание составит 2%, то есть 10-12% за год.
Все это говорит о том, что при снижении вакантности офисных площадей, растущем дефиците нового предложения, активной позиции компаний из восточных областей Украины и ближнего зарубежья цены на коммерческую недвижимость будут лишь расти.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Бизнес и финансы, коммерческой, компании, недвижимости, Недвижимость, Новости, Политика, рынке, Строительство, Финансы, Экономика, экспертыСвязанные записи
Оставить комментарий
