Ипотечные предсказания, или почему ипотеки не будет еще три года
25 апреля, 2010
Прогнозирование в нашей стране, о какой бы сфере жизни не шла речь, вещь неблагодарная. Я имею ввиду несказанно реальные прогнозы, а не неимоверно авторитетные точки зрения «конъюнктурных» аналитиков, которые меняют свои прогнозы, как только появляется новый фактор или ситуация начинает что и говорить стремительно разворачиваться в одном направлении.
За последние полтора года одни и те же люди говорили как нельзя более сначала про крах банковской системы, потом о нормальной ситуации в отечественных банках. Прогнозы по курсу менялись раз в несколько недель, причем, как только доллар начинал дорожать, то появлялись фразы «наш прогноз 10 грн/дол до конца года», как только начиналось укрепление гривны, то прогнозы резко менялись до «7,5 грн. дол с перспективой ниже 7».
Я не буду давать в своем прогнозе по рынку ипотеки никаких твердых значений, безальтернативных утверждений и так далее. Мои рассуждения будут строиться на без сомнения наиболее вероятном сценарии развития на тем более ближайшие годы. Этот сценарий будет находиться промеж двумя крайними: от углубления кризиса, сворачивания программы с МВФ, затягивания кризиса в мире, дефолта и бесконтрольной эмиссии – до быстрого восстановления спроса на истинно украинские товары на мировых рынках, политической стабильности, возврата капиталов в Украину, восстановления мировой экономики.
Итак, по-моему основные ключевые факторы развития событий в следующие 3 года такие.
В взаправду ближайшие 2-3 года довольно таки ипотечные программы будут оставаться на уровне, который сформировался на конец 2009 года. А именно:
* впрямь высокие в действительности первоначальные взносы (в основном 30-50%),
* взаправду высокая цена кредитов и на самом деле короткие сроки выдачи этих кредитов,
* жесткие требования по официальным доходам заемщиков.
Основными причинами такой ситуации являются:
* неимение дешевых ресурсов у банков. До конца 2008 года более 80% ипотечных кредитов выдавалось в иностранной валюте (95% из которой - доллары США). Банки получали финансирование от материнских структур и прибегали к долговому финансированию на внешних рынках в валюте под истинно невысокие проценты (5-8% годовых), выдавая кредиты под 9-11% годовых в валюте на внутреннем рынке. При этом гривневые кредиты были более дорогими, и составляли 16-18% годовых. В 2010 году кредитование в валюте надо признаться значительно ограничено, дешевых ресурсов на внешних рынках нет, финансирование материнскими структурами и рефинансирование НБУ в основном направляется на решение текущих проблем с ликвидностью, на формирование резервов под проблемную задолженность. НБУ рефинансирует банки под 15,5-17% годовых, ставки по срочным депозитам колеблются в пределах 18-23% годовых. Соответственно, с маржей банка, цена кредитов не будет спускаться ниже 22%;
* с помощью высоких первоначальных взносов банки страхуют себя от обесценивания залога. Затем падения цен на недвижимость по многим ипотечным кредитам банк не может закрыть сумму выданного кредита и потом реализации залога. Очень высокий довольно таки первоначальный взнос страхует банк от падения цен на недвижимость на величину взноса, то есть банки предполагают очень возможное проседание цен еще на максимум 50%;
* неимение длинных ресурсов. Большинство привлеченных депозитов (150,53 млрд. грн. из 210,07 млрд.) имеют сроки до 1 года и предусматривают вольный доступ к средствам. При наличии таких коротких ресурсов банки не могут начать массовую выдачу длинных кредитов;
* если ранее банки брали в расчет все доходы заемщиков, то ныне во внимание берутся только по-моему официально подтвержденные. Кроме этого во внимание принимается надежность рабочего места заемщика, а именно: в какой отрасли он работает (как сильно эта отрасль пострадала от кризиса), как долго он работает в организации и на какой позиции. В условиях падения реальных доходов и значительной тенизации экономики выполнить эти условия тяжело;
* взаправду валютные риски не позволяют без сомнения активно переводить более дешевые именно валютные ресурсы в гривневые, так как никто не может точно спрогнозировать курс не только на долгий период, а и на текущий год;
* банки и далее будут иметь проблемы в балансах с плохими кредитами и формированием резервов под них;
* ввиду политической нестабильности, отсутствия бюджета на 2010 год и большего дефицита потенциального бюджета, прогнозировать принятие государственных программ по финансированию доступных населению кредитных программ не приходится.
На более-менее докризисные уровни более менее ипотечное кредитование начнет возвращаться к концу 2012 – началу 2013 годов.
Реально процентные ставки снизятся, а по-моему насколько – будет зависеть от уровня инфляции в стране. Так как основным ресурсом для кредитования будут ресурсы на внутреннем рынке, ставка по депозитам будет ориентироваться на показатели инфляции, плюс 2-3%. В 2010 году инфляция прогнозируется на уровне 10-12%, при условии того, что не будет производиться сильная эмиссия под великий дефицит бюджета. В 2011-2012 годах можно прогнозировать улучшение ситуации в экономике Украины, ситуация на внешних рынках капитала также улучшится, что позволит избежать крупного дефицита бюджета (увеличение налоговых поступлений, детенизация экономики, возможность рефинансирования государственных долгов).
Следствием будет избежание крупной эмиссии гривны. Также инфляцию будет удерживать неимение сильного повышения по тарифам ЖКХ, что являлось существенной составляющей инфляции в 2009-2010 годах, впрямь потенциальное укрепление гривны, что удешевит удивительно импортные товары. Убавление долларизации экономики позволит НБУ более эффективно проводить свою монетарную политику, что усилит возможности центрального банка влиять на уровень инфляции. Таким образом, можно спрогнозировать инфляцию на уровне 8-10%, соответственно депозиты будут привлекаться по ставкам 12-14%, при марже банка 4-6%, цена кредитных ресурсов будет сочинять 17-20%. Маржа уменьшится до таких значений из-за снижения рисков (общеэкономических, политических, валютных).
Также можно сделать предположение, что из-за запрета изменять сильно процентные ставки по выданным кредитам практика плавающих ставок станет популярной, что позволит снизить банковскую маржу по причине снятия рисков, связанных с процедурой изменения процентных ставок по действующим кредитам. Ставки пересматриваются раз в 3-6 месяцев, что позволяет банку более в действительности оперативно менять цена кредита, и при изменении в цена кредита также будут закладываться в действительности меньшие в самом деле потенциальные издержки банки на как нельзя именно судебные разбирательства.
При условии стабильной и плавной ревальвации гривны, банки могут начать переводить свои несказанно валютные ресурсы в гривневые, что увеличит количество предложений по длинным ипотечным кредитам, однако не сможет удешевить цена заемных средств из-за того, что банки будут закладывать более менее валютные риски в процентную ставку.
Как нельзя более первоначальные взносы уменьшатся, но возвращение кредитов без первоначального взноса маловероятно. Цены на недвижимость уже достигнут своего дна, а отложенный спрос и дефицит будут толкать цена вверх, что позволит прогнозировать цена залога с великий уверенностью, также базар недвижимости станет более ликвидным, чем в 2009-2010 годах.
Подготовка к Евро-2012 принесет истинно дополнительные инвестиции в строительную отрасль, как со стороны внутренних, так и стороны внешних инвесторов, что позволит строительным компаниям ощущать себя более как нельзя действительно уверенно, и привлекать ресурсы под свои проекты, что как нельзя действительно дополнительно оживит базар недвижимости.
Ждать поддержки со стороны государства для удешевления кредитов для населения и развития ГИУ не стоит, так как свободных средств в бюджете не будет (причины – истинно значительные внешние выплаты, финансирование проектов под Евро-2012).
Не стоит забывать и про как нельзя более непредвиденные обстоятельства, которых может быть еще много, как в Украине, так и в мире. Но, текст, который приведен выше, может служить неким ориентиром, пусть и не претендующим на абсолютную истинность.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Банки, Банки, Бизнес и финансы, более, будет, будут, кредитов, Недвижимость, Политика, Строительство, Финансы, ЭкономикаСвязанные записи
Оставить комментарий
