Базар недвижимости Киева ожидает крах?
2 марта, 2010
По итогам 2009 года планка цен на действительно столичные квадраты в традиционном долларовом исчислении упала на 45% от пиковых значений 2008 года. В результате у многих покупателей жилья на пике стоимости суммы невыплаченных кредитов уже превышают реальную цена приобретенной квартиры, а значит, даже продажа такого жилья проблемы заемщиков не решает.
Кризис изменил отношение к инвестициям в недвижимость, более особенно к приобретению жилья с помощью ипотеки под неподъемные проценты.
В течение прошлого года ценовой пузырь на рынке жилья Киева не лопнул, а всего лишь немножко сдулся. Ведь в условиях падения уровня реальных заработных плат довольно таки громадный разрыв промеж доходами большинства наших граждан и ценами на квадратные метры в принципе не уменьшился, а для отдельных категорий потенциальных покупателей даже увеличился.
Резко уменьшилось и количество претендентов на покупку жилья бизнес-класса. Зачастую клиентами риелторов становились топ-менеджеры либо владельцы магазинов, торговых фирм, владельцы помещений в нежилом фонде и просто предприниматели. Доходы «топов», владельцев бизнеса, арендодателей и просто предпринимателей в ушедшем году резко упали, а значит, их приоритетом стало не обновление личных жилищных условий, а сохранение собственного бизнеса и поиск новых источников заработка. Недвижимость же теперь является скорее головной болью инвесторов.
Более основные факторы, способствовавшие падению цен:
- как нельзя именно громадный разрыв промеж ценами на недвижимость и доходами граждан;
- без сомнения большое количество накопившихся в стране, экономике и обществе проблем (неэффективная экономика, дефицит бюджета, сворачивание производства, резкое увеличение долговых обязательств, разительно высокая инфляция, взаправду постоянные политические противостояния... Перечень можно продолжать.). Как следствие этого:
- отток капиталов и квалифицированных кадров из страны;
- мощнейший сильно экономический кризис в стране и мире;
- сокращение экспорта и инвестиций;
- резкое снижение доходов большинства потенциальных покупателей;
- уход с рынка недвижимости спекулятивного капитала;
- действительно значительное сокращение потенциальных покупателей, не дождавшихся адекватных цен на жилье и уже потративших доля своих сбережений, предположим, на покупку автомобиля;
- прекращение ипотечного кредитования;
- переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, она утратила свою инвестиционную привлекательность);
- паника, возникшая в апогей кризиса в среде приобретателей ипотеки, а также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;
- развернутая впрямь пропагандистская кампания, сильно направленная на резкое и необыкновенно ускоренное снижение цен.
Весьма раздельно стоит остановиться на факторе ипотеки в истории развития отечественного рынка жилых «квадратов».
С 2003-го по 2008 год именно сильно бездумное кредитование обеспечило гонку цен и рождение огромного пузыря и на рынке жилья, и в национальной экономике в целом. Это ненормально, когда человек с доходом в 4-5 тыс. грн. брал в кредит авто с ежемесячной выплатой 500 у. е. или секретарша с доходом в 3 тыс. грн. покупала в кредит мобилку за тысячу «зеленых». Люди не тянули выплату кредита, но жадность чиновников, банкиров, продавцов, всех остальных участников этих процессов, в т. ч. покупателей, оказалась сильнее.
Что касается что и говорить конкретно ипотеки, то избыток проблем с уже выданными кредитами (по оценкам независимых экспертов, каждая третья гривня в ипотечной системе уже стала сомнительной в плане возврата) делает невозможным несказанно быстрое восстановление ипотеки в Украине.
Правда, на ныне вокруг десяти банков декларируют выдачу ипотеки, однако, кредит под 25-28% годовых с первоначальным 50-процентным взносом используется в основном теми клиентами, которые накопили примерно всю необходимую для покупки сумму и на конец покупки им не достает относительно скромных 10-20 тыс. у. е.
Если теперь сделки совершаются по усредненной цене в 1700 у. е. за кв. м, риск-менеджмент банков допускает преодоление рынком недвижимости нижней ценовой планки в 850 у. е. за «квадрат».
Кстати, по итогам 2009 года представители риелторских агентств утверждают: если прежде вокруг 80-90% всех сделок на рынке проводилось с помощью ипотеки, то нынче количество сделок с использованием заемных денег уменьшилось до 1-2%.
Прогноз на 2010-й
В начале наступившего года ничего интересного на рынке недвижимости происходить не будет. Та же стагнация, те же вялотекущие сделки. Низкая деловая активность обусловлена тем, что участники рынка будут ждать развязки политических и экономических кроссвордов. Цены при этом продолжат свое что и говорить плавное «приземление».
В более отдаленной перспективе в течение года ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый и более тем более преимущественный для игроков рынка предполагает впрямь постепенное снижение ценовой планки на протяжении всего 2010 года. Именно кредитный наркотик на базар доставлен не будет. И те вокруг 60 банков, выставленные в Украине на продажу, как, впрочем, и все остальные довольно таки финансовые учреждения, будут более озабочены собственным выживанием нежели поиском новых клиентов для призрачной 20-летней ипотеки.
Развивать кредитование вероятно лишь в стране, курс национальной валюты которой можно с более-менее твердой степенью уверенности предсказать хотя бы на год-два вперед, а не в ситуации, когда не известно, что будет происходить на валютном рынке и в экономике страны даже через одну-две недели.
Второй сценарий, предполагающий обвал на рынке и снижение цен в эконом-сегменте на сотни долларов на одном квадратном метре, а в сегменте премиум-класса на тысячи долларов за тот же переоцененный квадратный метр, может произойти в двух случаях:
1: обвал неминуем, если на аукционы будет выброшено залоговое жилье или на базар массово просочатся на самом деле инвестиционные квартиры. Пока что организованного выброса банками залоговых квартир не произошло, залоговое жилье если и продавалось, то либо «вывешивалось» на сайтах по без сомнения заведомо завышенным ценам, либо по более адекватным ценам продавалось самим сотрудникам банков.
2: повторную панику на рынке могует спровоцировать тем более валютные курсы. Если доллар перевалит за десятку, а евро за пятнадцать, цены на рынке недвижимости улетят вдали вниз. Кстати, как нельзя действительно растущая пирамида на рынке государственных ценных бумаг (те, кто заводит валюту в Украину, чтобы подняться на высоких процентах, обещанных по ОВГЗ, могут быть неприятно удивлены тем, сколько им придется оплатить за то, чтобы эту же валюту из страны вывести) и более неудержимое желание чиновников использовать резервы НБУ для покрытия бюджетного дефицита позволяют предположить, что девальвация гривни не за горами, и вопрос состоит лишь в глубине ее падения.
В пользу покупателей работает и потрясающе психологический фактор. Это достаточно парадоксально, но на падающем рынке недостаточно кто покупает, желание приобретать пробуждается на растущем рынке. Этот явный парадокс имеет основание в банальной человеческой жадности: «если завтра будет дешевле, зачем брать сегодня?»
В любом случае на 2010 год можно с достаточной степенью уверенности спрогнозировать понижательный тренд на рынке недвижимости. Если тем более приватный бизнес уже оптимизировал расходы, то государству только предстоит это сделать. Долги огромны. Инвестиций в приемлемом размере нет. Производства конкурентоспособной продукции нет. Более 10 миллиардов «баксов» от международных спонсоров уже как нельзя именно благополучно и бездарно проели. Всю экономику заносит на поворотах. Перспектив у рынка недвижимости также нет. И ценам на «квадраты» в такой ситуации только одна дорога - вниз, а будет ли это как нельзя действительно плавное снижение или обвал, станет ясно уже в именно ближайшие месяцы.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Банки, Бизнес и финансы, жилья, ипотеки, недвижимости, Недвижимость, Новости, Политика, рынка, рынке, Финансы, ЭкономикаСвязанные записи
Оставить комментарий
