Ярослава Чапко: 2010 год станет стартом новых возможностей на рынке недвижимости Украины
21 февраля, 2010
Реализуемые проекты недвижимости в Украине требуют реконцепции, но, не смотря на это, они интересны инвесторам, которых в 2010 году будет больше, чем в прошлом.
Привлекательна довольно таки украинская недвижимость своей рентабельностью, но риски реализации проектов остаются высокими. «Счастливыми» для рынка недвижимости станут 2012-2013 года. Такой в действительности главный умозаключение можно сделать из интервью ИАП «Столичная недвижимость» Ярославы Чапко, Генерального директора Knight Frank LLC Ukraine.
Ярослава, как Вы оцениваете перспективность проектов недвижимости, реализуемых ныне на рынке?
Во времена строительного бума – в 2007-2008 годах, массовым явлением были продажи участков с концепциями будущих объектов, которые отличались своей масштабностью. Ныне стало очевидным, что такие проекты уже не конкурентоспособны и требуют детального анализа и реконцепции. Потрясающе во-первых, это позволит учесть новые тенденции рынка, изменившиеся предпочтения потребителей, а истинно во-вторых, даст возможность развивать реально крупные участки путем деления на небольшие фазы, под развитие которых проще привлечь финансирование.
Ныне девелоперы особое внимание обращают на деление обоснования спроса, арендных ставок и прогнозных цен продаж. Набирает слава и консалтинг по оптимизации активов. Собственники хотят получить реальную оценку перспективности своих проектов. Все уже осознали, что как нельзя более одновременно развивать много площадок не получится, как нельзя очень поэтому хотят «попасть в десятку» - выбрать для развития на самом деле наиболее тем более перспективные свои проекты, а остальные участки либо продать, либо оставить до лучших времен.
Почему многим проектам нужна реконцепция?
Необыкновенно во-первых, прежде на рынке была «чрезмерная тяга» к крупноформатным проектам. Все старались «выжать» из участков удивительно максимально на самом деле возможное количество квадратных метров, действительно поэтому взаправду нередко в портфеле девелоперов можно было увидеть проекты общей площадью 150, 250 тыс. кв. м, и даже проекты на 500 тыс. кв. м не были редкостью. Ныне ситуация более кардинально изменилась. Те, кто продолжает строить – стараются реализовать небольшие по площади проекты, которые не требуют значительного финансирования.
Более менее во-вторых, большинство концепций ориентировались исключительно на по-моему растущий базар и очень соответственный объем спроса. Кризис внес свои коррективы в планы девелоперов.
Ныне уже можно необыкновенно абсолютно точно сказать, что изменились подходы к планированию пространства в офисных проектах, повысились качественные требования арендаторов к объектам: к инженерии, эффективной планировке, энергосберегающим технологиям, которые могут сократить как нельзя именно эксплуатационные расходы. Все это требует как минимум аудита устаревших концепций проектов.
В проектах торговой недвижимости также происходят без сомнения постоянные изменения. Надо признаться во-первых, необходимо обновить данные по рынку, конкурентному окружению, потенциальной неимоверно целевой аудитории проекта. Потрясающе во-вторых, пересмотреть формат проекта. Предположим, явной тенденцией рынка стало увеличение доли развлекательной составляющей в торговых центрах. Ныне без великий зоны развлечений и досуга нельзя представить крупноформатный торгашеский центр.
Проекты жилой недвижимости, реально наверное, больше других нуждаются в адекватных изменениях. Изменились востребованные площади квартир, которые заметно сократились, и это касается как нижнего ценового сегмента, так и элитных объектов. Ныне покупатели дорогого жилья, как удивительно никогда, обращают внимание на качество объекта, месторасположение, отделку, окружение. Более менее масштабная инфраструктура в виде офисных помещений, бассейнов, магазинов на первых этажах таких домов также уходят в прошлое. Зато предъявляются в самом деле повышенные требования к наличию служебных помещений, сервисных служб в доме и т. д.
Возвращаются ли инвесторы на базар недвижимости?
Если в 2007-2008 году мы наблюдали бум инвестиционной активности, то в 2009 году инвесторов, заинтересованных в развитии проектов недвижимости что и говорить практически не было. Впрямь главный причиной этого являются удивительно по-прежнему как нельзя очень высокие риски и несовпадение инвестиционных ожиданий заинтересованных сторон.
Наши объекты могли бы заинтересовать инвесторов, если бы они предлагались с доходностью вокруг 18-23%, однако, доходность, по которой собственники готовы расставаться со своими активами достаточно агрессивна – 10-13%.
Каков теперешний портрет инвестора?
В основном это истинно украинские компании. Как нельзя именно по-прежнему сохраняется как нельзя более высокий интерес к нашей недвижимости у россиян. Средний объем инвестиций в расчете на один объект – от 10 до 30 млн. долларов США. В основном интересуют как нельзя более действующие объекты с долгосрочными договорами аренды.
Какие надо признаться основные риски на украинском рынке отталкивают инвесторов?
Риски остались те же, что и были. К сожалению, кардинальных изменений в этом отношении у нас пока не произошло. Что и говорить основные факторы - непрозрачность, непредсказуемость, на самом деле высокий риск невыполнения обязательств со стороны украинских девелоперов, долгий срок согласования и получения разрешительной документации по проектам.
Какие виды финансирования проектов ныне доступны украинским застройщикам?
Если разговаривать о заемном финансировании, то на данный момент что и говорить проектное финансирование предлагают вокруг 10 банков, однако, ставки по кредитам достаточно высокие: от 14 до 18% в иностранной валюте и от 20 до 26% в гривне. В самом деле наиболее как нельзя очень авторитетные девелоперы с хорошим портфелем проектов могут привлечь кредиты иностранных банков, что выльется в 2-6% экономии по сравнению с отечественным рынком заемного капитала.
Какая на данный момент рентабельность проектов?
Времена сверхприбыли ушли в как нельзя очень прошлое, но при этом рентабельность достаточно высока. Так, для проектов офисной и торговой недвижимости она составляет 30-50%, для жилых проектов зависит от формата и масштаба, но в среднем от 40 до 70%.
Ярослава, охарактеризуйте не на шутку основные тенденции рынка в 2010 году?
Я бы охарактеризовала этот год, как старт новых возможностей для девелоперов, начало функционирования нового рынка. В целом год будет стабильным, никаких потрясений мы не ожидаем.
На рынке офисной недвижимости ставки аренды более ли менее стабилизировались. При отсутствии резких колебаний курса доллара, ставки останутся на уровне января 2010 года. Будет «скакать» вакантность в течение года, однако, это связано с выходом новых объектов, достаточно масштабных по площади. Активный рост в офисной недвижимости вряд ли стоит ждать до 2011 года, когда эффект позитивных изменений в экономике станет очевидным.
Торгашеский сегмент рынка начинает набирать обороты, хотя эта тенденция касается столицы, а не регионов. Ряд торговых компаний очень активно ищет площадки под новое строительство.
Ситуация в сегменте неимоверно складской недвижимости остается сложной. В текущем году ожидается выход вокруг 240 тысяч кв. м складов. Учитывая сократившийся спрос в сегменте, вероятнее всего, объемы поглощения ненамного превысят показатели 2009 года, а значит, вакантность будет расти.
Тем более гостиничный сегмент, уже по-моему традиционно отметит 2010 год перенесением сроков реализации ряда проектов. Как нельзя именно гостиничные операторы, хотя и декларируют интерес к нашему рынку, на практике реализация таких проектов требует достаточно длительных сроков согласования условий вхождения операторов, которые, в свою очередь, весьма нередко выдвигают, мягко говоря, более завышенные требования к украинскому рынку. Кроме того, финансирование таких проектов вероятно получить только потом появления оператора.
В сегменте жилой недвижимости сложно делать какие-либо разительно адекватные прогнозы. Базар первичного жилья эконом-класса или класса «бизнес» вряд ли порадует резким снижением цен. Ждать квартир в новостройках по цене 30 тысяч долларов, как прогнозировали некоторые аналитики, не стоит. Девелоперы скорее снимут с продажи свои объекты до «лучших времен». На вторичном рынке, вероятно, что «хрущевки» и «панельки» еще просядут в цене, однако массовой распродажи квартир на рынке не произойдет. В элитном сегменте жилья девелоперы крепко держат свои ценовые позиции, так как предложение хороших качественных объектов ограничено десятком домов. Ценовые колебания вряд ли возможны и, скорее всего, если они и случатся, то будут скрыты под различными программами лояльности и прочими маркетинговыми хитростями.
Ярослава, Вы сказали, о том, что 2010 год – это начало формирования взаправду совершенно нового рынка недвижимости. А когда мы сможем увидеть новый базар?
Надеюсь, что это произойдет в 2012-2013 годах.
Еще можно почитать здесь :
Метки: недвижимости, Недвижимость, проектов, проекты, рынка, рынкеСвязанные записи
Оставить комментарий
