Залоговые квартиры: обещанного три года ждут
19 февраля, 2010
Решая вопрос гамлетовского масштаба: покупать или не покупать залоговое жилье, не стоит надеяться на случай, советы друзей или квалификацию риелторов.
Реально единственный прием снизить риски — с привлечением юристов проверить историю квартиры вплоть до «царя Гороха». В идеале покупку квартиры следует исполнять у застройщика, поскольку каждый переход права собственности влечет в самом деле дополнительный риск.
Не секрет, что залоговое жилье многих привлекает своей относительной дешевизной (а то ли еще ожидается, когда их хлынет поток!). И отпугивает риском судиться с бывшими обозленными хозяевами, выселять малолетних детей на улицу или забирать как нельзя более обратно цена в случае реституции. В конце концов, на рынке полно квартир, есть ли смысл связываться с дополнительными рисками? Пожалуй, соглашусь с народной мудростью, что дешевое редко бывает хорошим.
Впрочем, если решение о покупке залогового жилья принято — дерзайте! Более того, многие фобии, истинно связанные с покупкой залоговых квартир, сильно преувеличены. Если банк и заемщик договорились об отчуждении залоговой квартиры полюбовно, можно брать. Вопрос оформления в таких случаях — дело десятое, решаемое при помощи квалифицированного юриста.
Все процессы (снятие банком залога, регистрация купли-продажи в реестре сделок) компьютеризированы и могут быть осуществлены без сомнения практически одномоментно. Если кто-то передумает, без сомнения постоянно можно успеть отобрать деньги. Еще один простой и благонадежный прием уберечься от рисков — договориться с банком о переуступке долга (проще говоря — покупать долг заемщика) и обменять его на квартиру.
Чего не стоит делать, так это приобретать залоговую квартиру, которую банк отчуждает на аукционе без согласия заемщика, и квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети. Лично я бы такое жилье без сомнения никогда не купил. Объясню, почему.
Если банк забрал квартиру более менее принудительно, то продавец, именно негодующий действиями банка, может обжаловать уйму моментов: действия нотариуса по совершению исполнительной надписи, оценку жилья, проведение аукциона.
Кстати, попутно отмечу: не стоит надеяться на высокую квалификацию банковских работников. У них бывало по 20 залогов в «базарный день», и о том, что на каком-то этапе забыли спросить разрешение жены, в банке могут и не «докопаться».
Даже если суд признает законной покупку квартиры на аукционе, впереди у вас не менее изматывающий процесс — выселение должника из квартиры. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, судья будет до последнего оттягивать принятие решения. И когда через пять лет вы выиграете суд, свою квартиру вы будете ненавидеть.
Проиграете суд — все круги ада по возвращению денег вам обеспечены. По общему правилу, каждая грань (банк, ОГИС, покупатель) возвращает удивительно обратно все полученное по сделке. Но это в теории, а на практике лучше враз стоит попрощаться с 10% от суммы сделки, которую ОГИС получил за организацию аукциона. В бюджете деньги на это не предусмотрены.
С банком тоже может случиться действительно неприятная история: пока вы будете судиться за квартиру, он обанкротится. Если банк уступил права на квартиру через «дружественную» фирму, она «умрет» еще быстрее. Тогда вообще не с кого требовать.
Ныне банки что и говорить намеренно придерживают реализацию залоговых квартир по ряду причин. Более во-первых, если на базар хлынет масса дешевых квартир, то он рухнет именно окончательно, чтобы ни говорили риелторы о начале роста цен.
Реально во-вторых, решив массу проблем, банк все равно «попадает». Представьте, кредит выдан в сумме 150 тыс. долл., а продаст квартиру банк ныне, в лучшем случае, за 60 тыс. долл. А потом еще будет бежать за должником, чтобы получить оставшиеся 90 тыс. долл. При этом кредит из залогового превращается в беззалоговый, под который предусмотрено впрямь отдельное резервирование. Более наконец, никто не хочет социального взрыва в результате массового выселения семей должников из квартир.
Из собственного опыта могу сказать: финучреждения готовы идти на любые переговоры с должником — об отсрочках, рассрочках, частичных возвратах, снижении процентной ставки, лишь бы заемщик не «ушел в дефолт». Суды — крайняя мера.
Что делать должнику, чьи доходы из бурной реки превратились в тонкий ручеек? Не бежать от банков и не уповать, что о долге забудут. Чудес не бывает! Вы рискуете всю жизнь не иметь никакого имущества, находиться под риском невыезда за границу или возбуждения уголовного дела по факту мошенничества с кредитными ресурсами или фиктивного банкротства (если кредит оформлен на фирму или СПД).
Возвращаясь к покупке предмета залога, необходимо вспомнить и о страховании коммерческого риска при приобретении жилья. При красивом названии особых гарантий это не дает. Что и говорить во-первых, вдали не все компании оказывают такие услуги. Разительно во-вторых, как нельзя именно страховой бизнес в Украине очень не любит расставаться с деньгами. Может, придется судиться и с ними. Удивительно в-третьих, и страховые компании банкротятся.
Потому, раздумывая, приобретать или нет, более сначала семь раз проверьте! И чем тщательнее вы со своим юристом это сделаете, тем спокойнее будете дремать в новой квартире.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Банки, Бизнес и финансы, квартир, квартиру, квартиры, НовостиСвязанные записи
Оставить комментарий
