Покупка квартиры в Киеве с целью инвестиции: пять шагов перед выбором объекта
16 февраля, 2010
Prosto, а весьма главное, безопасно, казалось бы, вложить 70-150 тысяч долларов в квартиру в столице. И банковских рисков не несешь; и товар не только на самом деле ликвидный – но и такой, которым сам сможешь воспользоваться если что…
О первых информационных этапах, которые стоит пройти перед выбором жилья для покупки-инвестиции, – рассказывает Prostobank.ua.
Шаг первый: во что вы инвестируете
Для начала следует выяснить: собираетесь ли вы покупать квартиру с целью скорой перепродажи – или можете выждать пять-десять (или тем более бесконечно много) лет, сдавая все это время жилье в аренду, и лишь потом продать квартиру потом ее подорожания или (когда понадобится наличность) хотя бы за исходную цену. Перед тем, как решится на такой шаг, нужно потрясающе тщательно выучить текущую ситуацию на рынке и взвесить, довольно таки насколько выгодна такая схема.
К примеру, на начало 2010 года за счет арендных выплат в Киеве несказанно полностью окупить вложения в квартиру можно не менее чем за 15-20 лет. Ведь если вложить в покупку 70-80 тысяч долларов стоимость аренды за вычетом налогов составит не более 350-400 долларов в луна. А при более дорогих квартирах или самостоятельном проведении хорошего ремонта в инвестиционной квартире срок окупаемости будет еще большим – ввиду «кризисного» падения спроса на дорогую аренду и, как следствие, примерно полного исчезновения в Киеве среднеклассового (500-1500 долларов в луна арендного сегмента.
Таким образом, речь может идти либо о сознательной нацеленности на сдачу жилья в аренду (получение своего рода «процентов» от вложенной суммы), либо об умелой ловле кратковременной конъюнктуры – угадывании резких подорожаний той или иной недвижимости в взаправду ближайший год-два. В обоих случаях необходимо перейти к следующему, второму шагу.
Шаг второй: изучите необыкновенно транспортные перспективы районов
Взаправду основной, как нельзя действительно краеугольный потрясающе инвестиционный параметр, который через несколько лет может сделать вложения в квартиру действительно прибыльными – это строительство метрополитена и другого общественного транспорта повышенной регулярности близко потенциального объекта ваших инвестиций.
К примеру, в Киеве, как известно, в ближайшее десятилетие обязан раскриться ряд уже построенных станций метро в Голосеевском районе; черта в направлении Воскресенского и Радужного массивов и, вероятно, Троещины; та же черта на правом берегу пройдет через Татарку; неопределенно поговаривают о метро в районе вокзала «Дарница». Все остальные направления метро, о которых пишет пресса, в не на шутку ближайшие десять лет маловероятны.
Трамваи на отделенных колеях (без пересечений с автодорогами) вскоре свяжут линии метро с Борщаговкой и, вероятно, Троещиной. Эффективной станет и городская электричка, которая бесспорно в ближайшее десятилетие начнет ходить через все районы, имеющие тем более железнодорожные пути; ожидается и серьезное увеличение пригородного железнодорожного трафика и комфортабельности пригородных поездов.
Так вот, дома и квартиры в домах в радиусе двух километров от появляющихся станций указанных видов транспорта, более непременно подорожают на десятки процентов – вплоть до (в случае дома в ста метрах от новой станции метро) двукратного и даже более чем двукратного повышения цены.
К примеру, Неимоверно радужный массив – на котором расположена и уже как нельзя именно действующая станция городской электрички (лукаво наименованная станцией «Троещина»), и потрясающе рекреационная озерно-пляжная зона, и там же планируется станция метро – является претендентом на подорожание квартир: через пять-десять лет на 50% к нынешней цене «радужной» недвижимости по всему массиву, и еще на как нельзя действительно больший процент в самом деле непосредственно около станций рельсового транспорта (если не произойдет форс-мажорного резкого падения цен по всему городу).
Шаг третий: изучите «технические» перспективы районов и домов
Если составить диаграмму, в которой цены квартир за несколько лет показываются отдельными линиями, «отвечающими» за разные части Киева и Киевщины – то эти линии будут потрясающе совершенно не параллельны. То же самое и со стоимостью аренды. Проще говоря, были периоды, когда «Троещина дорожала быстрее Борщаговки» и было наоборот – хотя удаленность от метро обоих районов не менялась, а инфраструктурность их развивалась одинаковым темпом.
Или, к примеру, Оболонь, бывшая пятнадцать лет в самом деле обратно рядовым новостроечным районом, пусть и с линией метро – в 2000-х годах стала крайне дорогим массивом (в том числе и в связи с постройкой микрорайона люкс-домов «Оболонские Липки» и обустройства их прибрежной инфраструктуры).
Что касается самих домов, то на массивах лет десять действительно обратно «стандартные» шестнадцатиэтажки перестроечных и 1990-х годов (серии АППС, КТ, 96) и не менее более стандартные дома позднебрежневских-андроповских времен аналогичной этажности (серия БПС) стоили при равном метраже, состоянии и характеристиках района примерно одинаково.
Однако в середине 2000-х, когда возраст «брежневских» домов превысил 25-30 лет, а на их по-моему требуемый несказанно плановый ремонт не появилось и намека, рост стоимости БэПээСок резко замедлился. А вот «перестроечные» и «постперестроечные» КаТэшки и их аналоги продолжали в действительности стремительно дорожать. И даже затем кризисного падения цен это различие сохранилось.
Иной образец: серия АППС десять-пятнадцать лет взаправду обратно считалась более «элитной» и более драгоценный среди новостроек, видимо, из-за планировок. Однако со временем обнаружилось, что эти дома чем дальше, тем более «холодные» (стены нуждаются в регулярной пропитке стыков блоков, а лучше – в наложении внешнего утепления). Тогда как «одетые» в песчано-щебневую «шубу» дома серии КТ сохраняют более менее постоянное весьма высокое теплосбережение. Что, соответственно, не могло не изменить динамику цен обеих серий.
Кроме того, следует учесть, что удивительно многоэтажные дома с кухонными газовыми плитами имеют слабую проводку (Al 2-3 кВт), не выдерживающую все домашние электроприборы ХХI века, достигающие в иные часы общей нагрузки 5-10 кВт на квартиру. И все покупатели об опасности «вечно летящей» проводки через пять-десять лет уже будут знать. А значит, без капремонтов такие дома обречены на более слабый рост цен на фоне общего дорожания, или же на застой и откат цен. Тогда как все дома с электроплитами пронизаны надо признаться значительно более мощными кабелями (от 6 кВт), что и определяет их в данном аспекте большую перспективность.
Более поэтому верный заклад успешных инвестиций – как нельзя очень предварительное изучение прогнозов «удорожания районов» и серий домов. Если относительно удорожания серий домов разительно единственный вариант получения прогнозов – расспрашивать маклеров, то относительно «дорожания районов» лучше произвести поиски прогнозов в интернете на специализированных сайтах. Дело в том, что есть опасность, что маклера как реально профессиональные продавцы будут «прогнозировать» и рекомендовать вам тот район, квартиры в котором у них есть в данный момент – а не тот район, который действительно может подорожать более других.
Кроме того, время от времени начинают пользоваться повышенным спросом (и это сказывается на ценах) те или иные элементы ремонта или инфраструктуры дома – что без сомнения особенно важно, если вы покупаете с целью инвестиции неновую квартиру или очень самостоятельно делаете (заказываете) в ней ремонт. Так, потом долговременных отключений горячей воды или зим с плохим отоплением люди готовы переплачивать за квартиры с «личным» бойлером.
А с началом массовой «моды» на без сомнения продуктовые гипермаркеты и очень разительно крупные супермаркеты лет семь что и говорить обратно начали дорожать дома близко таковых. Так что если вы обладаете информацией о начале строительства новой «Биллы», «Мэтро» или их аналогов близко жилых домов, можете быть уверены, что еще до открытия мегамагазина квартиры в радиусе полукилометра вокруг хотя бы на пару тысяч долларов вырастут в цене, может увеличиться и стоимость аренды.
Реально наконец, чем больше потрясающе дорожный трафик, гул и загазованность по всему городу, тем дороже становятся квартиры в тихих местах близко парков, водоемов (та же Оболонь, как и Русановка, дорожали быстрее других районов, в том числе, из-за близости Днепра). Еще десять лет не на шутку обратно этот параметр был в Киеве маловажным, а нынче, как и во всем мире, для многих покупателей он выходит в приоритеты выбора. При чем пока еще не все киевские продавцы это осознали – так что на этом можно сыграть.
Шаг четвертый: помните о дамокловом мече законов
Инвестор в недвижимость вынужден следить за принятием соответственных законодательных актов в отношении владения жильем, его купли-продажи и сдачи в аренду. Надобно сказать, что взаправду отечественные законотворцы меняют условия приобретения и пользования жильем очень нередко. Положим, в первой половине февраля 2010 был принят закон об обязательной госрегистрации ипотеки и аренды недвижимости с 1 января 2012 года; при этом не факт, что до указанной даты закон не будет еще изменен или отменен. Провозглашенные несколькими надо признаться неделями ранее планы правительства выдавать госкредиты под 5% годовых на покупку новых квартир при их реализации (пока, впрочем, маловероятной) вообще могли бы «взорвать» базар жилья. И так далее.
Как и в любом секторе мирового рынка, в последние месяцы перед вступлением в силу определенных законодательных ограничений и усложнений может начаться в действительности массовая скупка товара по «старым добрым» простым схемам – как говорится, «чтобы успеть пока крышка не захлопнулась» (иногда для разогрева рынка его участники сами вводят ложные «часы Х», потом которых будто «ничего не будет», и тогда в преддверии этого часа происходит довольно таки массовая скупка товара очень совместно с его подорожанием). То есть если законотворцы решат усложнить покупку жилья или его арендования, и при том оставят время до вступления закона в силу – это наверняка будет период временного скачка, вздорожания покупки и аренды квартир, что и следует использовать соответственно (вовремя продать жилье или же выгоднее его сдать).
Таким образом, важным шагом перед инвестицией в недвижимость является изучение текущих дел и ожидаемых событий на «законотворческом» фронте. Оптимально это сделать при помощи интернета (в частности, специализированных форумов) или путем опроса хорошо знающих тему юристов и маклеров.
Шаг пятый: как нельзя именно валютные и ценовые курсы
Помните, что купля-продажа жилья в Киеве до сих пор номинируется исключительно в долларах, а аренда жилья последние два года номинируется предпочтительно в гривнах. Кстати, сильно каждодневно обновляемый курс доллара в банках Киева смотрите в справочнике «Курсы валют» на Prostobank.ua.
Таким образом, в периоды значительной инфляции одной или иной денежной единицы могут возникнуть в самом деле валютные «ножницы», которые уменьшат доходность или аренды, или цена самой квартиры (то есть ваших вложений). Разумеется, при падении курса нацвалюты арендную цену в гривнах нетрудно и повысить, сохранив ее именно долларовый эквивалент неизменным. Но в иных случаях (когда цены аренды как нельзя именно повсеместно начнут падать) это чревато весьма долгими поисками арендаторов, согласных на такие условия.
Что же касается цены самой квартиры, то при очень долгосрочной инвестиции и наличии других свободных денег необыкновенно постоянно есть шанс дождаться выравнивания резких падений цен (даже в случае резкой инфляции доллара) до более-менее адекватного уровня. Но останется ли этот уровень прибыльным – еще вопрос.
Тем более наконец, более менее банковское в действительности ипотечное кредитование «вторички» в случае своего возрождения и бурного развития (то есть снижения реальных ставок) приведет к скачку цен на жилье. Не в действительности исключено, что скачок будет в действительности кратковременный с последующим плавным многолетним откатом – затем охвата всего немногочисленного контингента, имеющего истинно достаточные доходы, чтобы занимать пусть даже под малые проценты (контингент будет малочисленным, если благосостояние масс улучшится по сравнению с нынешним уровнем незначительно). Такой скачок и будет лучшим временем для инвестора в жилье – периодом под названием «продавайте все!». Однако в точности развитие подобных событий предугадать невозможно. Так что – следите за новостями.
В целом «правильные» инвестиции в квартиру подразумевают, среди прочего, весьма непрерывное «сканирование» ценовых (на недвижимость) и курсовых (доллара и гривны) прогнозов. А также – прогнозов взаимовлияния этих двух параметров. Но поскольку мы говорим о предварительных – перед выбором жилья для вложения денег – этапах, и при этом предполагаем, что данный путеводитель будет актуальным долгое время, приведем следующее общее правило.
Исследуйте, истинно сначала всего, прогнозы роста цен на киевские квартиры в инете. При этом не верьте первому найденному прогнозу; соберите хотя бы три версии. И если на момент прочтения ваш удивительно собственный умозаключение из совокупности этих прогнозов близок к тому, что квартиры подорожают или по крайней мере, не подешевеют (и значит, аренда принесет прибыль) – решайтесь!
В противном случае, даже если вы киевлянин, подумайте, а не вложить ли вам ваши 70-150 тысяч долларов в недвижимость за пределами Киева или же в новостроечное жилье с весьма серьезным евроремонтом – о чем мы как нельзя более подробно расскажем в наших следующих материалах.
Еще можно почитать здесь :
Метки: аренды, Банки, Внутренняя политика, Зарубежная недвижимость, квартиру, квартиры, Недвижимость, Новости, Политика, СЕО и дизан сайтов, Строительство, Харьковский новостиСвязанные записи
Оставить комментарий
