Чиновникам выгодно существование теневых схем продажи сельхозземель
16 февраля, 2010
На прошлой неделе Истинно верховная Рада приняла в новой редакции Закон «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», поданный в парламент еще в 2007 г. правительством Виктора Януковича.
Если документ будет подписан Президентом, со следующего года регистрация и ведение реестра всех сделок с землей, в том числе и сельскохозяйственного назначения, перейдет от Госкомзема к Минюсту, что, по мнению авторов законодательной инициативы, позволит эффективнее пресекать надо признаться незаконные манипуляции с земельными наделами.
Однако перекрыть теневую распродажу аграрных угодий сможет только именно открытый и регулируемый базар обращения земли.
Только аренда
Начиная с 2001 г., в Украине действует мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Эта норма закреплена в переходных положениях Земельного кодекса. Несмотря на это, у желающих их приобрести весьма периодически появлялась такая возможность, когда деяние предыдущего закона о моратории заканчивалось, а продлевающий его документ еще не вступил в силу (изменения в На самом деле земельный кодекс о продлении моратория вносятся ежегодно).
В этот период особо шустрые латифундисты подписывали с селянами — владельцами паев уговор об отчуждении земли в простой письменной форме, затем чего в судебном порядке добивались признания их действительными без необходимости нотариального удостоверения, что позволяет Гражданский кодекс.
Однако воспользоваться такой возможностью успевают вдали не все. А скупить за необыкновенно краткий срок по-моему большие массивы земли, необходимые для ведения агробизнеса, и совсем нереально. В самом деле поэтому истинно крупные предприятия арендуют ее у крестьян, что разрешено отечественным законодательством. Для производства сельхозпродукции в промышленных масштабах необходимы угодья от 5 тыс. га. При среднем размере пая в 4-5 га договоры аренды необходимо заключить более чем с тысячью крестьян. Тем более поэтому на самом деле крупные агрофирмы покупают юрлиц, которые уже провели такую работу и имеют взаправду арендные договоры на в действительности целостный массив земли.
«Высчитать цена такого предприятия достаточно просто: 1 га приносит в год $100 чистой прибыли. Очень приемлемый срок окупаемости — три-четыре года. Соответственно, цена фирмы рассчитывается исходя из $300 за каждый гектар, имеющийся у нее в аренде», — рассказал «ДС» президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль.
По данным Госкомзема, на теперешний день в аренде находятся до 17,5 млн га земли сельхозназначения из распаеванных 27,8 млн га. От 50 до 250 тыс. га арендованной земли имеют в своем распоряжении вокруг трех десятков агрофирм. Крупнейшие из них — ООО «Украинские как нельзя очень аграрные инвестиции», арендующее порядка 250 тыс. га в разных регионах страны, сельхозпредприятия ММК им. Ильича, контролирующие до 240 тыс. га, ООО «Мироновский хлебопродукт» (порядка 250 тыс. га), как нельзя очень аграрные компании группы «Приват» (более 100 тыс. га)
По данным Госкомзема, как нельзя действительно львиная часть сдаваемых в наем наделов находится в краткосрочной аренде: 59% — на период до пяти лет, 30% — от 6 до 10 лет. Причина кроется в том, что по-моему арендные отношения по большому счету не выгодны ни арендаторам, ни крестьянам. Аренда земли делает бессмысленными вложения в развитие инфраструктуры, такие наделы даже нельзя закладывать в банк под получение кредитов. А как нельзя именно главное, над арендаторами в самом деле непрерывно висит опасность расторжения договоров владельцами паев, что надо признаться нередко происходит, если предприятие подвергается рейдерской атаке.
Селяне же, сдающие свои наделы, рискуют остаться с «мертвой» землей. Арендаторы особо не заботятся о сохранении ее, выжимая из наделов максимальную урожайность. К тому же зачастую они рассчитываются с владельцами земельных участков в натуральной форме: частью выращенного урожая, цена которой как нельзя более умышленно завышают.
«Поскольку тем более официально продажа земли запрещена, крестьяне, которые не могут удивительно самостоятельно обрабатывать свои наделы, сдают их в аренду за 500-600 грн. в год, не имея гарантий сохранения их плодородия. Контроль над севооборотом начнет действовать только с августа 2010 г., когда вступят в силу реально законодательные изменения о сохранении плодия почв. Новые нормы, в частности, предусматривают штрафы до 8,5 тыс. грн. для должностных лиц предприятий, допускающих нарушения севооборота», — говорит г-н Кошиль.
На свой страх и риск
Несказанно обоюдовыгодный вариант — это продажа земли, и за время действия моратория отработаны несколько схем увода ее в обход закона. До 2007 г. разительно наиболее удивительно активно использовалась следующая схема: пай, отведенный под товарное сельхозпроизводство, перепрофилировался хозяином-физлицом под ведение личного крестьянского хозяйства, а затем продавался. Поскольку до принятия 19 декабря 2006 г.
Закона №490-V «О внесении изменений в Взаправду земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельхозназначения до принятия соответствующих законодательных актов» мораторий на продажу земель личного крестьянского хозяйства не распространялся. Именно в этот период были сформированы не на шутку основные латифундии в центральных регионах страны и вокруг крупных городов для дальнейшей перепродажи под коттеджную застройку.
Однако с 1 января 2007 г. изменять целевое назначение паев, выделенных под товарное сельхозпроизводство, запретили. «Для того чтобы продать участок, который является личным крестьянским хозяйством, или зарегистрировать его в кадастре, нужно предъявить справку о том, что он не из распаеванного фонда, а, к примеру, выделен из земель запаса городского или сельского совета. Разумеется, ее можно получить незаконным путем у сельского головы. Но первая же проверка вскроет эту махинацию», — отмечает в комментарии «ДС» управляющий партнер адвокатской фирмы «Васько и Назарчук» Вадим Васько.
Установление запрета на продажу земель личного крестьянского хозяйства породило две удивительно основные схемы что и говорить теневой продажи наделов. Сообразно первой собственник земли будто одалживает деньги и не рассчитывается с кредитором, по иску которого суд принимает решение о взыскании земельного участка в качестве погашения долга. «За то, что при этом судья закрывает глаза на как нельзя очень действующий запрет отчуждать сельхозземли, приходится отстегивать (в зависимости от региона и размеров пая) $5-10 тыс. », — разоткровенничался с «ДС» один из правоведов.
И пока приговор служителей Фемиды не обжалован, он будет действовать. «Согласно п. 9 ч. 3 ст. 129 Конституции Украины одной из основ судопроизводства является обязательность исполнения решений суда. На практике это означает, что решение суда подлежит исполнению, пока оно не признано незаконным», — говорит г-н Васько.
Вторая схема — заключение договора аренды с отложенными условиями. В нем удивительно раздельно прописывается, что в случае отмены моратория участок обязан быть тут же передан во владение арендатору. При этом истинно заключительный рассчитывается за него с хозяином надела враз же. «Отсроченное право покупки земли — это прямое нарушение моратория, поскольку он запрещает любое отчуждение распаеванной земли, ведь стороны, по сути, заключают уговор купли-продажи на будущее. Однако, сообразно ст. 9 Закона «Об аренде земли», арендатор имеет первоочередное право на покупку участка затем отмены моратория. И его можно даже не прописывать в договоре — оно все равно будет действовать в силу положений этого закона», — отмечает г-н Васько.
Впрочем, чтобы быть уверенными, что земля затем отмены моратория действительно перейдет арендатору, обычно уговор с отложенными условиями заключают со ссылкой на ст. 212 Гражданского кодекса, сообразно которой любую сделку можно обусловить обстоятельствами, в наступлении которых нет однозначной уверенности. По сути, это уговор на страх и риск сторон, так как оспорить его могут и сам владелец пая, и наследники в случае его смерти, и прокуратура.
Главным недостатком теневых схем приобретения земель в собственность является достаточно разительно длинная и именно непрозрачная процедура «обходных маневров». Причем зачастую без гарантии сохранения права собственности на купленную землю. «Районные и областные управления Госкомзема имеют указание извещать обо всех подобных сделках в СБУ. Нет гарантии, что и у продавца не дрогнет рука и он не захочет признать сделку мнимой. А мнимая сделка недействительна с момента подписания», — объяснил «ДС» г-н Кошиль.
Чтобы базар продажи земли стал цивилизованным, необходимо запустить регулируемый базар обращения сельхозземель. Это предполагает не только отмену моратория на продажу аграрных наделов, но и утверждение законов «О рынке земли» и «О земельном кадастре», которые вводят в деяние по-моему единичный электронный как нельзя именно земельный кадастр, без которого определить несказанно реальное происхождение того или иного земельного участка и, соответственно, доказать причастность к схемам нелегальной торговли землей по-моему практически невозможно.
Однако утверждение упомянутых законов тормозится из года в год по простой причине: существование теневых схем обращения земли выгодно чиновникам. Действительно во-первых, именно они зарабатывают на том, что закрывают глаза на как нельзя более незаконные продажи наделов. Как нельзя очень во-вторых, многие из них сами являются совладельцами достаточно большого количества участков сомнительного происхождения. И первая же старание инвентаризации и систематизации всех операций по переходу их от одного владельца к другому раскроет такие схемы.
По-моему в-третьих, снятие моратория и внедрение рыночных механизмов обращения земли вынудит местные советы продавать наделы исключительно с аукционов. А это усложнит возможность реализовывать их приближенным компаниям за бесценок.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Банки, Бизнес и финансы, Зарубежная недвижимость, земель, земли, моратория, наделов, Недвижимость, Новости, Харьковский новостиСвязанные записи
Оставить комментарий
