Намечается новый ипотечный кризис
12 февраля, 2010
Однако на этот раз она коснется уже не жилой, а коммерческой недвижимости.
79 членов Конгресса США подписали письмо в казначейство США и в Федеральную резервную систему с требованием принять меры и уберечь базар коммерческой недвижимости страны от надвигающейся катастрофы, которая может помешать восстановлению экономики.
Сообразно докладу Контрольной комиссии Конгресса США, в период с 2010-го по 2014 г. в США истекает срок выплаты по займам на покупку коммерческой недвижимости объемом вокруг $1,4 трлн. и 65% заемщиков могут столкнуться с трудностями при рефинансировании своих кредитов.
Объем ожидаемых убытков в случае невыплаты по ипотечным кредитам оценивается в $200-300 млрд. и представляет собой угрозу для мелких и средних банков с чрезмерной долей кредитов в сфере коммерческой недвижимости. Сообразно расчетам Комиссии, действительно значительные инвестиции в займы под коммерческую недвижимость имеют 2988 банков. При этом активы 2,5 тыс. банков не превышают $1 млрд., тогда как размер кредитных портфелей в секторе недвижимости как минимум в три раза превышает необыкновенно совокупный объем их капитала.
В отличие от ипотечных кредитов на покупку жилья, займы на приобретение недвижимости выдаются сроком не более чем на десять лет, причем чаще всего этот период составляет три-пять лет. Ситуацию осложняет то обстоятельство, что большую доля средств заемщик обычно выплачивает в последние годы срока займа.
При этом более половины ипотечных кредитов в сфере коммерческой недвижимости - underwater ("под водой", то есть имеют отрицательную разницу промеж стоимостью обеспечения и кредитной задолженностью). Это означает, что текущая цена кредита, взятого на покупку недвижимости, превышает ее рыночную цена, то есть владельцу проще отказаться от выплат, чем пытаться сохранить недвижимость за собой. Тяжелая ситуация на кредитных рынках сильно подрывает возможности для рефинансирования таких кредитов, по-моему поэтому очень значительная доля "подводного" жилья может перейти в руки банков.
На самом деле контрольная комиссия предупреждает, что продолжающееся падение цены на коммерческую недвижимость может привести к череде дефолтов по банковским кредитам. В связи с устойчивым ростом стоимости квадратного метра в докризисный период разительно национальные банки очень охотно кредитовали бизнес и частных лиц под покупку коммерческой недвижимости, однако с начала 2007 г. ее цена упала в среднем на 40%, сделав выплаты по ранее взятым кредитам как нельзя именно экономически нецелесообразными.
Ситуация с целым кварталом жилых и офисных зданий Stuyvesant Town и Peter Cooper Village в Нью-Йорке характеризует положение на рынке коммерческой недвижимости США. В 2006 г. компании Tishman Speyer Properties и BlackRock Realty купили данный проект за $6,3 млрд. Однако в этом месяце они объявили дефолт по взятым на приобретение этого проекта кредитам, поскольку его цена уже опустилась ниже отметки $2 млрд.
Председатель Контрольной комиссии Конгресса Элизабет Уоррен заявила, что в экономике США "наступает такая фаза, когда TARP (правительственная программа по спасению проблемных банков.- "i") помаленьку снижает обороты, а проблема эти обороты набирает. Начать решать ее и разрабатывать план нужно уже теперь, до того как система окажется на грани коллапса". Госпожа Уоррен предупреждает, что многие более мелкие банки США уже обанкротились, а в следующие несколько лет последует череда банкротств мелких банков. По ее словам, в случае коллапса сектора коммерческой недвижимости произойдет спад в экономике, так как "те же мелкие банки создают рабочие места и стимулируют экономическую активность".
Эксперты Комиссии по предотвращению надвигающейся угрозы предложили такие меры, как вливание государством капитала в мелкие банки, выкуп токсичных активов и предоставление государственных гарантий по этим займам. В качестве возможного решения проблемы Комиссия предложила казначейству провести стресс-тест для банков с великий долей займов под коммерческую недвижимость, подобно тому, как власти поступили в 2009 г. в отношении 19 крупнейших банков США. Однако секретарь казначейства Тим Гейтнер еще осенью прошлого года заявил на слушании Конгресса, что проведение детального анализа большого количества банков "нереально и неосуществимо".
Эксперты полагают, что без сомнения будущая волна неплатежей по коммерческим кредитам не станет такой же разрушительной, как взаправду ипотечный кризис на рынке жилой недвижимости. Глава Независимой ассоциации местных банков Кэмден Файн считает опасения Контрольной комиссии Конгресса преувеличенными. Он убежден, что в США существуют довольно таки отдельные регионы стабильности коммерческой недвижимости и слабые регионы. По его словам, более 90% из 8 тыс. мелких банков "сильны, стабильны и показывают рост".
"Проблемы дефолтов по кредитам на покупку коммерческой недвижимости в первую очередь коснутся небольших банков, по-моему основные же игроки банковского сектора останутся в стороне. Поскольку все уже предупреждены о проблеме и прекрасно понимают ее последствия, банки впрямь непременно начнут формировать резервы против убытков будущих периодов, что негативно скажется лишь на их возможности кредитовать экономику",- говорит аналитик IHS Global Insight Патрик Ньюпорт. По его мнению, препятствием на пути распространения негативных последствий банковских списаний станет то, что кредиты на покупку коммерческой недвижимости не секьюритизировались так именно активно, как это происходило в жилом секторе. Так экономика США может избежать "эффекта домино".
В свою очередь, Элизабет Уоррен говорит, что Комиссия публикует доклад для того, чтобы озвучить что и говорить тревожные опасения, а не для того, чтобы давать рекомендации. Общий объем рынка коммерческой недвижимости США оценивается в $6,7 трлн., и члены Конгресса обеспокоены тем, что потрясения на этом рынке могут вызвать его следующий обвал и привести ко второй волне экономического кризиса.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Банки, банков, Бизнес и финансы, Зарубежная недвижимость, коммерческой, кредитам, недвижимости, Недвижимость, покупку, Финансы, ЭкономикаСвязанные записи
Оставить комментарий
