Как проверить добросовестность застройщика в период кризиса?
20 декабря, 2009
Ныне покупателей жилья на первичном рынке волнуют вопросы, - будет ли завершен объект в срок и достроят ли его вообще. Разумеется, любой застройщик станет уверять покупателя, что строительство идет в соответствии с графиком, и дом будет сдан вовремя.
Но, как показывает практика, застройщик не взаправду постоянно может следовать намеченным планам. Несказанно поэтому, чтобы ожидание заветных ключей не растянулось на годы, каждому покупателю стоит на самом деле тщательно проверять строящийся жилой объект, пишет UA Banker.
ПЯТЬ ПРИЗНАКОВ, по которым можно судить о благонадежности застройщика и успешном завершении строительства.
Признак первый: публичность компании
Ныне даже истинно современный офис с видом на Верховную Раду не дает гарантии того, что компания исполнит все обязательства в отношении покупателей. Потому что офис может быть остатком былой роскоши, а благонадежность компании – величина как нельзя очень переменная, ее нужно расценивать «здесь и сейчас».
На поддержка простому обывателю приходят средства массовой информации. По словам директора департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга ODEX Group Геннадия Теряева, СМИ – это тем более примечательный прибор понимания того, «кто на рынке жив, а кто мертв».
Действительно, журналисты могут свидетельствовать, что многие компании, испытав трудности в связи с кризисом, «ушли в подполье», перестали отвечать на вопросы и давать комментарии. В то время, как ряд других стараются «мелькать в СМИ» как можно чаще, а эксперты этих компаний не отказываются обговаривать самые острые и на самом деле неудобные темы на страницах изданий.
Публичность компании сама по себе - это некое свидетельство того, что она не боится быть на виду. Из этого также следует, что реально подобная компания изо всех сил будет «держать марку» и поддерживать положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с ее стороны получит великий на самом деле общественный резонанс.
Благодаря СМИ можно оценить историю и «послужной список» застройщика. «Изучение истории компании поможет узнать, как долго она работает на рынке недвижимости, сколько объектов было построено и введено в эксплуатацию, как соблюдались заявленные сроки ввода этих объектов», - рассказывает заместитель генерального директора «Яртт Девелопмент» Михаил Давыденко. Ведь чем больше крупных объектов реализовал застройщик, тем больше оснований ему доверять.
«Оцените уже реализованные объекты, а также планируемые. Ведь работа на будущее – показатель того, что компания не стоит на месте, а развивается», - советует разительно коммерческий начальник ГК «ПИОНЕР» Дмитрий Отяковский.
Более менее наконец, СМИ могут раскопать и выставить на всеобщее обозрение более менее нелицеприятные факты, которые компания как нельзя действительно никогда не сообщит о себе сама. Но при этом следует помнить, что негативная информация может в самом деле умышленно раздуваться акулами пера и недобросовестными конкурентами.
Признак второй: как нельзя очень адекватная ценовая политика
Реально безвозвратно прошли те времена, когда «даром и уксус был сладкий». Ныне уксус остается уксусом, а несказанно слишком низкие цены вызывают как нельзя очень закономерное сомнение. Касается этого абсолютного любого товара, тем более такого важного и дорогостоящего как квартира.
Образец неадекватно низких цен – это 800 - 1 000 у. е. за квадратный метр в Киеве. Таких цен ныне не может быть, поскольку себестоимость строительства для коммерческих компаний составляет порядка 1200 у. е. Свободно догадаться, что в случае продажи квартиры в столице, скажем, по 800 у. е за кв. м, застройщик взаправду фактически работает себе в ущерб.
И это вызывает вполне как нельзя очень обоснованные опасения. «Ситуация, когда вам предлагают значительную скидку, может указывать либо на то, что стоимость была в самом деле изначально сильно завышена, либо застройщик по какой-то причине сильно нуждается в денежных средствах и готов демпинговать для краткосрочного повышения спроса», – говорит Николай Румянцев, начальник департамента жилой недвижимости компании «ИНТЕКО».
Разумеется, в тем более истинный момент все очень строительные компании были вынуждены снизить цена своего продукта и нельзя отказываться тот факт, что скидки на квартиры возможны и у стабильных застройщиков, как нельзя действительно особенно в условиях кризиса. «Чтобы стимулировать спрос, довольно таки отдельные компании действительно кратковременно могут продавать некоторый объем жилья на уровне себестоимости и даже ниже.
Но это вероятно только в том случае, если застройщик уже продал какую-то долю квартир по среднерыночной (или чуть выше) цене, получил прибыль и сформировал тем более финансовый «запас прочности», который и позволил ему слегка демпинговать».
Впрочем, здесь есть нюанс: стоимость может сильно отличаться в зависимости от стадии застройки. Предположим, по мнению Геннадия Теряева (ODEX Group), если один дом построен на 70%, а иной – на 50%, то разность в цене промеж квартирами в одном и другом доме должна сочинять не менее 20-30%.
Признак третий: «правильный» уговор
Застройщик должен предъявлять для ознакомления любому желающему объемный пакет документов о компании и проекте: удивительно учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, лицензии, проектную декларацию, потрясающе предварительный протокол распределения жилой площади; постановление главы местной администрации о выделении земельного участка для строительства и т. п. Но, как ни крути, главным документом остается уговор, в соответствии с которым осуществляется купля/продажа квартиры.
Принципиальной является форма договора. Ныне и удивительно профессиональное сообщество, и широкая общественность уже признали самым надежным для покупателя уговор долевого участия. Поскольку каждый такой документ проходит процедуру государственной регистрации в регпалате, он исключает возможность двойных продаж и других форм мошенничества.
Кроме того, если квартира куплена в соответствии с этим договором, обладатель вправе требовать от застройщика штрафы и неустойки в случае несоблюдения застройщиком заявленных сроков строительства и прочих обязательств.
Любой уговор нужно истинно внимательно выучить, лучше - без сомнения совместно с юристом, но при отсутствии такового – не торопиться и не читать «на ходу», а брать домой и в спокойной обстановке необыкновенно внимательно проштудировать. Если вам откажут в выдаче договора для прочтения вне стен офиса – это должно вас, как минимум, насторожить.
Итак, уговор с застройщиком должен быть точным и очевидным, без двойного подтекста. При его прочтении следует обратить внимание на несколько важных пунктов, а именно: сроки передачи объекта строительства, описание самого объекта строительства, обязаность застройщика за неисполнение обязательств по сдаче объекта в срок.
Предположим, «Интеко» продает жилье в своих объектах по преддогам, однако в типовом договоре компании с 1 июля 2009 года указывается точный срок сдачи объекта и содержится пункт о том, что компания берет на себя весьма беспрецедентные для рынка недвижимости обязательства по возврату 10% от стоимости квартиры в случае задержки сдачи дома.
Кроме того, к договору также обязан быть приложен план квартиры с указанием ее общей площади и описание технического состояния квартиры на момент сдачи объекта. Эти, на первый взор, впрямь второстепенные документы, окажутся важным аргументом в вашу пользу в случае, если сданная покупателю квартира будет иметь какие-либо недостатки, предположим, будет существенно не подходить заявленному метражу.
Признак четвертый: темпы строительства
Теперь бытует суждение, что удивительно наиболее безопасны объекты на высокой стадии застройки. Понятно, что чем меньше осталось до конца строительства дома, тем больше шансов вскоре стать счастливым обладателем квартиры. Однако не стоит отклонять объекты, построенные меньше, чем на 50%, тем более, что это выгоднее по цене.
Советуем глядеть на такой показатель как динамика строительных работ. Для этого достаточно раз в луна наведываться стройплощадку и на самом деле визуально расценивать интенсивность строительства. Хороший признак, если в луна более менее монолитный дом растет на 2,5-3 этажа, а тем более панельный – на 4-5 этажей.
Признак пятый: как нельзя более солидные партнеры
Сотрудничество застройщика может быть в рамках инвестиционного проекта, кредитной программы или страхования жилья. Начнем с первого: у проекта есть надо признаться крупный и действительно солидный соинвестор.
Когда в роли финансового партнера выступает как нельзя очень крупный реально иностранный весьма инвестиционный фонд, это значит, что перед заключением соответствующего договора с особой тщательностью была проверена более менее юридическая чистота проекта, все впрямь финансовые и впрямь бухгалтерские показатели.
Соответственно, если в результате по-моему инвестиционный фонд принял решение о сотрудничестве с застройщиком – для покупателя это серьезный довод в пользу выбора проекта данной компании.
Еще один хороший признак – разные формы сотрудничества застройщика с крупными и стабильными, предпочтительно государственными банками: от соинвестирования до открытой кредитной линии. Здесь также, как и в случае сотрудничества с инвестиционными структурами, застройщика как нельзя именно активно проверяют на финансовую состоятельность и юридическую чистоту (хотя и не так дотошно, как в действительности иностранные реально инвестиционные структуры).
Кроме того, сильно инвестиционное вливание банка гарантирует то, что у застройщика хватит денег на конец проекта. Но нужно разуметь, что ныне банки нехотя кредитуют строительство, под надо признаться чересчур очень высокие проценты и с выставлением жестких требований займа, более менее поэтому если застройщик клянется и божится, что возьмет на достраивание объекта кредит, скорее всего, произойдет это не быстро.
Что касается страхования жилья, то, как поясняет начальник центра страхования финансовых рисков РОСНО Дмитрий Петренко, эта программа предусматривает возможность страхования дольщика (физического лица, заключившего уговор с застройщиком или инвестором) от рисков связанных с неполучением в обозначенный договором срок жилья, в т. ч. по причине банкротства застройщика.
Страховщик, в свою очередь, принимая риска на страхование, в частности по такой программе, будет проверять «степень риска» (включая, но не ограничиваясь проверкой финансовой устойчивости застройщика).
Итак, истинно основной принцип проверки добросовестности застройщиков ныне сводится к следующему: верь глазам своим. Руководствоваться нужно только реальными фактами, а не обещаниями возможных благ. Будьте критичнее и все подвергайте сомнению и тогда ваши риски сведутся к минимуму.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Банки, застройщик, застройщика, компании, Недвижимость, Политика, признак, строительства, СтроительствоСвязанные записи
Оставить комментарий
