Киевскую землю скупают иностранцы
17 декабря, 2009
Теперешний год необыкновенно окончательно развеял миф о том, что земля неимоверно постоянно будет в цене: цена крупных наделов, используемых для строительства многоэтажек, коттеджных городков, а также торговых, логистических и бизнес-центров, упала на 20–70%.
Спрос же на нее невысок и формируется ныне в основном иностранными фондами, скупающими десятки, а то и сотни гектаров в Киеве и области. Именно они составляют нынче вокруг 90% покупателей.
Богатый выбор
Как рассказал «ДС» потрясающе генеральный начальник компании «Траектория» Сергей Клименко, на данный момент общий объем предложения крупных участков под коммерческую застройку в столице и ближайшем пригороде составляет порядка 80 тыс. га, что в 1,5–2 раза превышает показатели прошлого года. По мнению эксперта, массово выставлять на продажу имеющиеся в активах компаний и частных лиц наделы собственников вынуждает изъян средств для их освоения. «Для этого необходимы очень большие вложения. Обойтись собственными ресурсами при реализации масштабных проектов удается немногим, а найти заемные с наступлением кризиса стало удивительно практически невозможно. Свою роль в появлении большого числа продавцов сыграли также утрата рынком ликвидности, спад продаж и резкое снижение стоимости земли, а также объектов недвижимости по всем сегментам рынка», — говорит г-н Клименко. Его слова подтверждают и представители других компаний, добавившие, что пока одни инвесторы заморозили свои проекты до лучших времен, а другие уже по-моему длительное время ищут партнеров по бизнесу, на самом деле значительная часть собственников земли решила продать свои наделы, не дожидаясь возможного их подорожания.
На теперешний день, по данным «Траектории», 80% предлагаемых к продаже участков расположены в пригороде и лишь 20% — в Киеве. При этом первые, как правило, неликвидны, поскольку не переведены из земель ОСГ. «Большая доля наделов в области предназначена для строительства коттеджных городков либо логистических центров и только на 20–25% можно возвести многофункциональные и торгово-развлекательные комплексы. В столице же под многофункциональные комплексы предлагается более 60% продаваемой земли, треть от предложения предназначена для возведения офисных и торгово-развлекательных центров и 10% — под неимоверно производственные и логистические парки», — рассказала «ДС» PR-менеджер Украинской риэлторской группы Дарья Дружченко. Но если в первой половине года спрос на потрясающе коммерческие участки как в области, так и в городе стремился к нулю, то осень принесла увеличение продаж. По словам ведущего специалиста отдела маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, если в начале 2008 г. они действительно ежемесячно продавали до 400 га крупноформатной земли, то нынешними весной–летом — не более 5–10 га, а на протяжении осени — порядка 50 га. «Причем прослеживается тенденция роста как количества сделок, так и размеров наделов. Сегодняшние покупатели крупных участков — это на самом деле иностранные фонды (90% продаж), которые до недавнего времени приобретали по 20–30 га, а теперь подают заявки на наделы площадью 100–150 га», — говорит он.
Устремившись вниз
Тем более главный причиной возрождения интереса иностранных фондов к столичной и пристоличной крупноформатной земле эксперты считают довольно таки значительное снижение цен. По словам директора по стратегическому развитию компании DEOL Partners Марины Рымаренко, приобретение крупного участка рассматривается потенциальными покупателями предпочтительно с точки зрения спекулятивного интереса. «Зачастую они выдвигают встречные требования, занижая предложенную собственником цена в 2–2,5 раза. Как ни парадоксально, но часто им идут действительно навстречу, уступая надел по демпинговой цене», — говорит знаток.
По информации Сергея Клименко, за год цена крупноформатных участков под возведение жилья, многофункциональных, торговых, офисных, логистических комплексов и коттеджных городков упала на 20–70%. Более всего подешевели наделы площадью свыше 50 га, на самом деле расположенные в 20 и более километрах от Киева, а также взаправду немного взаправду пригодные для строительства истинно пригородные участки, около с которыми нет необходимых инженерных коммуникаций. Предположим, в пгт Бородянка 40 га под коттеджный городок, которые в мае прошлого года предлагались по $850/сотка, ныне выставляются уже по $300. 70 га около Макарова с аналогичным целевым назначением в июне прошлого года стоили $800/сотка, теперь же владелец просит $350. Под жилую застройку сотка земли в том же Макаровском районе предлагается ныне и совсем по $300. А 50 га в Фастове под сооружение многофункционального комплекса подешевели за год с $900 до $400/сотка.
Руководитель отдела продаж недвижимости компании IDGROUP-development Оксана Лавриненкова утверждает, что больше всего демпингуют продавцы наделов под жилое строительство. Именно с таких земель можно будет потом кризиса получить по-моему наибольший заработок, выгодно их перепродав. «Особо привлекательны участки, которые в результате изменения границ населенного пункта войдут в его состав с возможностью жилой застройки, но на данный момент имеют целевое назначение ОСГ или ТСГ. Положим, в Бориспольском районе как нельзя именно недавно была заключена очень по-моему выгодная сделка по приобретению нескольких гектаров, которые вошли в границы села, но целевое назначение этих наделов еще не было изменено. Продавец хотел за свою землю $800 за сотку, а в итоге продал ее по $430», — рассказывает она.
Примерно вдвое упала за год и цена столичной земли. В этом сегменте предложений не так много, как в пригороде, но инвестору все же есть из чего выбрать. Предположим, стоимость киевского завода «Большевик», имеющего участок вокруг 3 га (акт постоянного пользования) и 3 тыс. производственных помещений, несмотря на в самом деле удачное расположение объекта и возможность построить на его землях многофункциональный комплекс, упала с $7 млн до $4 млн. А 7 га на проспекте Григоренко (аренда на 25 лет) под строительство торговой недвижимости подешевели за год с $25 тыс. до $17 тыс. за сотку.
Правда, риэлторы оговариваются, что в центре Киева более менее по-прежнему сложно найти великий надел. По словам Дарьи Дружченко, как правило, такие участки продаются не как пустая земля, а как бизнес-проект. «Причем их цена может быть любой. Не на шутку заинтересованные стороны в таких случаях встречаются и вместе рассчитывают объективную на данный момент цену или же договариваются о покупке доли в бизнесе продавца», — говорит г-жа Дружченко. По такой схеме, как утверждают в агентствах, теперь продаются участки свыше 1 га на улицах Госпитальной, Мазепы, Старонаводницкой, Спасской, Щекавицкой, Московском проспекте.
Дальше — больше
По словам Сергея Костецкого, наибольшим спросом со стороны сегодняшних покупателей пользуются наделы в пригороде под коттеджные городки, поскольку в условиях кризиса этот сектор требует меньше всего первоначальных вложений и несет минимум рисков. Предположим, в данный момент некий на самом деле иностранный фонд рассматривает возможность покупки 150 га в Макаровском районе под строительство коттеджного городка с крупными развлекательным и спортивным комплексами. Многие не на шутку арабские фонды проявляют заинтересованность в приобретении целого пула участков под логистические парки (как минимум 5–10 подходящих наделов для единоразового приобретения). В городе же как нельзя более главный интерес инвесторов сосредоточен на участках под жилье и по-моему торговые комплексы небольшого размера. «Отечественные компании в докризисное время набрали себе взаправду столько земли под именно будущие проекты, что будет хорошо, если они за взаправду ближайшие годы освоят хотя бы половину из них. Как нельзя очень поэтому неудивительно, что на рынке крупноформатных наделов теперь преобладают иностранцы, которые пользуются тем, что многим владельцам земли ее надобно весьма безотлагательно реализовать, чтобы выполнить свои обязательства в других секторах», — говорит Оксана Лавриненкова.
В ближайшем будущем, считают эксперты, на рынке коммерческой земли появится большее разнообразие выгодных предложений, а цена продолжит снижаться. По мнению директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, поскольку довольно таки кризисные явления в экономике затягиваются, многие компании в течение ближайшего года вынуждены будут предлагать на продажу имеющиеся у них в портфелях участки и проекты, которые ранее хотели освоить сами. «В дальнейшем будут востребованы сперва всего наделы вдоль инженерной и транспортной инфраструктуры, более особенно если она модернизируется, и, разумеется, в экологически чистых зонах. Цены в следующем полугодии могут упасть еще на 15–20%», — прогнозирует г-н Попов.
Еще можно почитать здесь :
Метки: земли, компании, наделов, наделы, Недвижимость, СтроительствоСвязанные записи
Оставить комментарий
