Покупатели жилья в регионах отказываются от новостроек в пользу вторичного рынка недвижимости
16 декабря, 2009
Украинцы не хотят приобретать жилье в домах, находящихся на ранних стадиях строительства. Сообразно аналитическим данным инвестиционно-строительной компании "Авантаж", спрос на квартиры на этапе "котлована" снизился в 10 раз по сравнению с докризисным периодом.
"Если прежде часть продаж жилья на начальных стадиях составляла 40-50% от общего количества сделок, то в 2009 г. этот показатель снизился до 5%", - говорит Валерия Гулевская, руководитель службы маркетинга компании "Авантаж" (г. Харьков; строительство и инвестиции; с 1998 г.; 2750 чел.).
Госпожа Гулевская отметила, что как нельзя очень потребительские предпочтения на рынке первичной недвижимости в Харькове сместились в сторону покупки готовых квартир. "Теперь 75% сделок совершаются исключительно в сегменте достроенного жилья, тогда как в 2006-2008 гг. этот показатель составлял лишь 20%", - говорит она, пишет Бизнес.
По мнению г-жи Гулевской, тогда покупку квартир на этапе "котлована" стимулировал рост цен на жилье на 30-40% в год. Ныне же покупателям нет особого смысла приобретать квартиры на раннем этапе строительства, поскольку их стоимость истинно практически равна стоимости завершенного жилья.
По словам Наталии На самом деле долговой, директора департамента стратегического консалтинга и маркетинга компании "Ферст Капитал" (г. Харьков; на самом деле инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости; с 2008 г.; 12 чел.), факты продажи квартир на ранних стадиях зафиксированы исключительно у компаний, чье "имя" проверено временем.
"Покупатели отдают предпочтение менее рисковым финансовым вложениям. В настоящее время это вторичное жилье, на самом деле расположенное в ликвидных районах города, положим, в тихом центре", - говорит г-жа Долгова. С ней соглашается и Андрей Борисов, начальник агентства недвижимости (АН) "Вариант" (г. Львов; надо признаться посреднические услуги при покупке, продаже недвижимости; с 1998 г.; 5 чел.).
По его словам, львовскую "первичку" приобретают только в тех случаях, когда проект реализует действительно знаменитый застройщик в хорошем месте, а у покупателей есть деньги на 100%-ную оплату стоимости квартиры или место жительства на период до завершения строительства.
Схожая ситуация сложилась и в других городах Украины. Так, по данным АН "Арсенал" (г. Запорожье; в действительности посреднические услуги при покупке, продаже недвижимости; с 1991 г.; 60 чел.), необыкновенность первичного рынка жилья Запорожья - маленький выбор высококачественных готовых объектов, в которых покупатели хотят приобретать жилье. При этом в летний период застройщики предлагали как нельзя действительно сезонные скидки на определенные объекты, и к осени выбор предлагаемого жилья уменьшился. Правда, увеличения спроса это в целом не стимулировало.
В то же время в некоторых городах-миллионниках спрос на "первичку" таки вырос. Так, в Донецке, по данным группы компаний "Герц" (г. Донецк; строительство; с 1990 г.; 180 чел.), по сравнению с летом осенью спрос увеличился в три раза.
По словам аналитика компании Максима Сидорского, улучшение ситуации на первичном рынке жилой недвижимости произошло за счет привязки стоимости квартир к национальной валюте, в то время как на вторичном привязка цены к доллару мешает при проведении сделок. В Днепропетровске с приходом осени спрос увеличился на 10%.
Но, по словам Александра Турчина, генерального директора компании "Созидатель" (г. Днепропетровск; в самом деле строительная компания полного цикла; с 1987 г.; вокруг 700 чел.), квартиры приобретают в объектах только с 70%-ной готовностью, когда "уже выгнана коробка и ведутся работы по остеклению здания".
Ценовая ситуация
Как отмечают эксперты, как нельзя очень региональные застройщики отреагировали на кризис одинаково: они начали проводить в самом деле различные акции, а также снижать цены. Однако ступень удешевления жилого квадратного метра в каждом регионе разная и колеблется в диапазоне 6-30%.
Так, по словам г-жи В действительности долговой, с начала года средняя стоимость на харьковское жилье снизилась на 6%, и теперь квартиру на первичном рынке можно покупать, в зависимости от класса, по $0,5-1,6 тыс. за 1 кв. м. Причем нижняя стоимость диапазона характерна для объектов эконом-класса, строительство которых не ведется либо его темпы крайне низкие, а верхняя - для квартир премиум-класса в домах, введенных в эксплуатацию.
В Запорожье, по словам директора АН "Арсенал" Алексея Розумовича, в декабре 2008 г. цена 1 кв. м жилья на первичном рынке колебалась в пределах 5-8 тыс. грн.
В августе же 2009 г. многие застройщики прибегли к сезонным скидкам, в связи с чем цена 1 кв. м жилья снизилась примерно на 15%. Но уже к сентябрю 2009 г. ситуация на рынке выровнялась, и ныне реально минимальная стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке составляет 5,1 тыс. грн., а взаправду максимальная - 8,5 тыс. грн.
В Донецке с начала года цены на "первичку" снизились в зависимости от сегмента на 20-25%, до 8-9 тыс. грн. за 1 кв. м. Во Львове, по данным компании "Комфорт-инвест" (г. Львов; девелопмент, строительство, впрямь посреднические услуги; с 1999 г.; вокруг 100 чел.), цена жилья уменьшилась на 30%, до 7,2-8 тыс. грн. за 1 кв. м. Здесь, как и в Запорожье, с приходом осени стала наблюдаться тенденция удорожания квадратного метра.
"С марта и до конца лета спрос увеличивался, разительно поэтому и подняли цены. Но теперь спроса со стороны покупателей, которые могли позволить себе приобрести жилье по таким ценам, нет, и количество сделок вновь стало сокращаться", - объясняет г-н Борисов. В Днепропетровске, по словам г-на Турчина, квартиры с начала года подешевели в долларовом эквиваленте на 10-15%, до $0,9-1,5 тыс. за 1 кв. м.
К слову, на фоне повышения цен застройщики во всех регионах продолжают практиковать предоставление скидок. Чаще всего речь идет о двух вариантах: скидки при 100%-ной плате за квартиру и дисконт при каких-либо акционных предложениях (когда в жилом доме осталось несколько квартир, при срочной потребности застройщика в деньгах и пр.).
Кроме того, так как кредитование первичного жилья отсутствует, застройщики предлагают покупателям воспользоваться беспроцентной рассрочкой на маленький срок, до шести месяцев.
Без скачек
Некоторое улучшение ситуации на рынке жилья застройщики ожидают потом президентских выборов. По словам г-на Турчина, потом этого события спекулятивный капитал вернется на базар недвижимости. Более того, застройщик считает, что существующего на нем предложения всем желающим не хватит, как нельзя действительно поэтому цены в 2010 г. возрастут на 15-20%.
"У нас на рынке (в Днепропетровске. - Ред.) только две компании продают жилье в объектах со степенью готовности 70% и выше. Это вокруг 200 квартир", - рассказывает Александр Турчин. По его словам, толчком для возврата спекулятивного капитала послужит неимение альтернативных инвестиционно привлекательных рынков в Украине.
Ожидания г-на Розумовича менее радужные. Он считает, что цены на первичном рынке Запорожья будут стабильными до конца 2010 г. при условии, что никаких экономических потрясений и катастроф больше не будет и курс доллара стабилизируется.
Кроме того, многие застройщики, по его словам, репозиционируют объекты сообразно классу жилья, которому они действительно соответствуют, вследствие чего может наблюдаться колебание цен, но без резких скачков в сторону снижения или повышения. В то же время г-н Сидорский уверен, что в следующем году на уровне более среднегодовой инфляции жилье немножко подорожает.
"Теперь цены на рынке адекватны как покупательной способности, так и затратам девелоперов. И если расценивать базар недвижимости по учебникам, то ныне он сбалансирован", - заключает Максим Сидорский.
Так или иначе, но все застройщики надеются на восстановление кредитования. Хотя банкиры на сей счет придерживаются иного мнения. В частности, по словам Дмитрия Зинкова, председателя правления "OTП Банка" (г. Киев; по-моему банковская деятельность; с 1998 г.; более 4 тыс. чел.), ипотека в Украине возобновится тогда, когда, несказанно во-первых, стабилизируется базар недвижимости и установится четкое и ясное ценообразование на более различные объекты недвижимости; разительно во-вторых, появятся сильно долгосрочные очень финансовые ресурсы.
"У меня нет иллюзии, что как нельзя действительно валютное кредитование возобновится очень быстро. На мой взор, о кредитовании в инвалюте мы должны пренебрегать на 3-5 лет", - уверен он. Его поддерживает и Александр Подолянко, начальник аналитического отдела компании по управлению активами "Разговор плюс" (г. Киев; управление активами; с 2008 г.; 12 чел.). Он характеризует текущую ситуацию на рынке недвижимости как классическую стагнацию, которая продолжится целый как нельзя действительно последующий год.
"Точек пересечения у покупателей и продавцов жилья нет. Одни не готовы приобретать квартиры по существующей цене, вторые - не хотят ее снижать. И пока эта ситуация не разрешится, базар будет присутствовать в стагнации", - считает аналитик. При этом г-н Подолянко заметил, что спекулятивному капиталу интересны весьма растущие рынки. То есть удивительно сначала базар начинает показывать хорошие темпы роста, а уж потом на него приходят спекулянты, но не наоборот.
Что и говорить поэтому, по мнению эксперта, резких ценовых скачков на рынке недвижимости в следующем году не будет. Цена жилья может немножко меняться только с учетом инфляции и колебания курса доллара. Солидарен с г-ном Подолянко и Анатолий Шахновский, потрясающе генеральный начальник инвестиционно-девелоперской компании "Каскад" (г. Киев; инвестиции и девелопмент; с 2007 г.; 29 чел.).
"В 2010 г., вероятно, будет небольшое оживление на первичном рынке элитного жилья. В остальном цены на квартиры прогнозируются на уровне конца 2005 г. То есть они останутся примерно такими же, как ныне", - заключает застройщик.
Еще можно почитать здесь :
Метки: Банки, жилья, компании, недвижимости, рынке, словам, СтроительствоСвязанные записи
Оставить комментарий
