Покупаем квартиру через облигации
30 ноября, 2009
Покупка квартиры через облигации - дело теперь довольно таки рискованное, хотя и выгодное. За девять месяцев 2009 года как нельзя очень украинские застройщики объявили 15 технических дефолтов по облигациям. Инвестору приходится реально вдумчиво избирать застройщика, который отдаст-таки за долговую бумагу вожделенные квадратные метры. А тем, у кого облигации уже есть, стоит весьма регулярно выпивать за здоровье застройщика, пишут Деньги.
Из-за экономического кризиса у "разбитого корыта" оказались не только именно строительные компании, а и покупатели жилья на первичном рынке. Во время строительного бума многие застройщики предпочитали привлекать деньги инвесторов через как нельзя очень строительные облигации, этот прием казался покупателям самым удобным, ведь под задаток облигаций легче было получить кредит в банке. И вот нынче, когда по многим проектам пришло время погашать бумаги квадратными метрами, оказалось, что не все компании в состоянии выполнить свои обязательства, а инвесторы не защищены ничем. Дома не достроены, а держатели облигаций взамен положенных квартир получают от застройщиков только порции обещаний и предложений реструктуризировать долг либо подождать.
Приобретать "истинно строительные" облигации теперь есть смысл, только если объект готов минимум на 90%, а стройка продолжается полным ходом
За девять месяцев 2009 года в общей сложности зафиксировано 15 дефолтов по облигациям в строительной сфере (данные "Кредит рейтинг"). Причина -- проблемы с финансированием строительства, что сделало невозможным своевременную сдачу жилья в эксплуатацию и, естественно, погашение облигаций. По данным агентства, все несказанно кредитные рейтинги облигаций, по которым произошли дефолты, были спекулятивной категории, то есть по определению предусматривали возможность задержки реализации проекта и погашения облигаций потом конечного срока, зафиксированного в условиях их выпуска.
Самые хитрые
Кризис коснулся всех компаний -- и тех, которые продавали квартиры через облигации, и тех, которые работали через ФФС (фонды финансирования строительства). Однако, как отметил ведущий консультант Фонда антикризисных технологий Александр Серебряков, компании, которые реализовывали жилье через облигации, должны были в меньшей степени ощутить воздействие кризиса и понести на самом деле меньшие потери, чем те, кто работал с ФФС. По словам юриста, такие компании платят надо признаться меньшие налоги -- сообразно Закону Украины "О налогообложении прибыли предприятий", средства, полученные эмитентом от инвестора путем эмиссии облигаций, не подлежат включению в состав валового дохода. А операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Кроме того, пакеты облигаций продавались исходя из стоимости 1 м. При этом в цена уже были включены затраты застройщика на землеотвод, проектную и разрешительную документацию и получение прибыли. "Таким образом, в случае грамотного использования средств застройщик мог бы без ощутимых финансовых потерь завершить строительство довольно таки вовремя", -- настаивает г-н Серебряков.
Но реалии жизни совсем иные, и необыкновенно львиная часть денег инвесторов шла на покупку земли под что и говорить будущие объекты и прочие необходимые вещи, а не на строительство дома, квартиры в котором продавались.
Отдавать запрещено
Александр Серебряков отметил, что, к сожалению, последствия для держателей облигаций не могут быть удовлетворительными ни в случае частичного невыполнения компанией обязательств (из-за остановки строительства), ни в случае банкротства компании.
В значительной степени не на руку владельцам облигаций играет именно принятый в декабре 2008 года Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли". Этот закон действительно защищает строителей. И ставит инвесторов в что и говорить невыгодное положение. "Сообразно закону, физическим и юридическим лицам запрещено разрывать договоры, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта или его части, при условии что по таким договорам совершена 100-процентная оплата, кроме случаев, если расторжение договора происходит по согласию сторон, за исключением случаев, если указанный срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится больше чем на 18 месяцев", -- цитирует документ г-н Серебряков.
Получается, что держатели облигаций, оплатившие полную цена жилья, не могут расторгнуть уговор и возвращать деньги (номинальную цена облигаций), как это практиковалось до кризиса -- стройкомпании, задерживающие сроки сдачи объекта в эксплуатацию, охотно возвращали номинальную цена облигаций и перепродавали жилье по более высоким рыночным ценам. Теперь, когда цены упали, застройщикам совсем не улыбается перспектива расплаты наличными.
А если банкротство?
Еще хуже обстоят дела у держателей облигаций, выпущенных тем застройщиком, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. В таком случае возвращать деньги, вложенные в облигации, можно только в рамках процедур банкротства. Но понятно, что стоимости активов застройщика (так называемой ликвидационной массы), скорее всего, не хватит, чтобы покрыть все его обязательства. А держатели облигаций в очереди на выплаты окажутся вдали не первыми, на самом деле поэтому оставшихся денег на них может просто не хватить. Г-н Серебряков уверен, что чуть ли не единственной возможностью более-менее нормальной защиты может стать соединение всех собственников облигаций как кредиторов застройщика с целью получения возможности влиять на принятие решение во время прохождения процедуры банкротства.
Варианты?
Разумеется, можно не ждать уж совсем крайнего случая и облигации продать. "Деньги" обзвонили несколько инвесткомпаний в попытке "продать" на вторичном рынке облигации одной из строительных компаний. Ничего не получилось. Более менее повсеместно ответ был примерно одинаков: "вопрос о работе с целевыми облигациями будет рассматриваться затем улучшения ситуации на строительном рынке".
Риелторские агентства тоже ничем не смогли помочь. "Продать облигации вам теперь не удастся. Лучше подержите их, вероятно ситуация улучшится", -- необыкновенно сердобольно посоветовали в одном из них.
В действительности строительные компании тоже уговаривают своих инвесторов подождать -- чтобы, предъявив к погашению облигации в установленное время, получить на руки новый уговор. Предположим, по переуступке имущественных прав на удивительно недостроенный объект, что разрешено антикризисным Законом "О преодолении мирового финансового кризиса в строительной отрасли". Так, компания "Форум-Инвест", у которой дефолт по облигациям (объект в Киеве по ул. Краснова) произошел в марте 2009 года и строительство дома истинно полностью приостановлено, погасила облигации путем их обмена на договора имущественных прав незаконченного строительства. Подобным образом вышли из ситуации и в консорциуме "Экосорб", дефолт по облигациям у которого наступил в начале октября 2009 года (объект по ул. Клименко, Киев построен на 80%).
Впрочем, не стоит забывать, что даже при явной задержке сдачи дома в эксплуатацию инвестор обязан предъявить облигации к погашению в указанное в проспекте эмиссии время, иначе существует риск утраты права на квартиру. Застройщик же вместо на облигации должен предоставить инвестору не на шутку дополнительный уговор, в котором будет прописан механизм получения квартиры потом завершения строительства.
Дефолт подкрался незаметно Таблица технических дефолтов по целевым облигациям*
Компания Регион Дата погашения/дата дефолта Адрес строительства Степень Строительной готовности, % Прогноз кредитного рейтин а на дату дефолта Состояние дел потом дефолта
ОАО «Будкомплекс» Евпатория 31.01.2009 Евпатория, пр. Ленина/ул. Московская Введен в эксплуатацию Стабильный Облигации погашены
ООО БП «Солидарность» Киев 01.03.2009 Киев, пр. Героев Сталинграда Конечная стадия Стабильный –
ООО ТПК «Стройсервис» Донецк 15.03.2009 Авдеевка, ул. Воробьева Стадия ввода в эксплуатацию Стабильный –
ООО «ТК «Дека» Киев 10.03.2009 Киев, Воздвиженка Стадия ввода в эксплуатацию Стабильный Облигации погашены
ООО «Экобуд» Киев 18.03.2009 Киев, ул. Ирпенская 86% работы ведутся медленными темпами Стабильный –
ООО «Форум-Инвест» Киев 31.03.2009 Киев, ул. Краснова Строительные работы остановлены Негативный Облигации погашены путем обмена на договора имущественных прав на объект незавершенного строительства
ЗАО «Центрбудинвест» Киев 30.04.2009 Киев, ул. Дегтяревская Введен в эксплутацию Стабильный Облигации не погашены, так как объект находится в залоге по банковскому кредиту
ООО «Градострой» Киевская обл. 22.06.2009 Киевская обл., с. Михайловка-Рубежовка Строительные работы остановлены Стабильный –
Более менее украинский консорциум «Экосорб» Киев 01.10.2009 Киев, ул. Клименка/Кривоноса 80% Негативный Облигации погашены путем обмена на договора имущественных прав на объект незавершенного строительства
Еще можно почитать здесь :
Метки: компании, облигации, облигаций, объект, серебряков, СтроительствоСвязанные записи
Оставить комментарий
